地产行业周报:抑制居民杠杆率,房贷难言宽松

本周观点:本周银监会工作会议提到努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,2017年尽管个人购房贷款余额增速回落至22.2%,但居民新增短期贷款1.83万亿,较2015-2017年均值增加1万亿,居民杠杆率进一步提升,在银监抑制居民杠杆率背景下,预计2018年信贷仍将偏紧。目前主流房企对应2018年PE仍只有10倍左右,持续看好板块表现。建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;3)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

本周成交:成交环比下降,同比下降。本周重点城市成交38183套,环比降13%,同比降18%,其中一线城市环比降10%,二线城市环比降13%,三线城市环比降13%,低于2017年周均17.3个百分点,2018年日均成交环比2017年降13.5%。推盘量环比上升,去化率环比上升。上周(01.15-01.21)重点城市新开盘26个项目,推出房源7881套,较上周环比升13.31%,该周均值低于2016年均值16.75个百分点、低于2017年均值8.43个百分点。平均去化率86%,较上周升6个百分点。一手商品房1月日均成交:环比下降,同比下降。截止1月27日,重点城市日均成交套数环比降19%,同比降24%。其中一线城市环比降28%(同比降25%),二线城市环比降15%(同比降4%),三线城市环比降22%(同比降39%)。二手房成交环比下降同比下降。本周二手房整体成交套数环比降4%,同比降11%。19城二手房挂牌套数周环比降0.63%。1月27日19城二手房挂牌套数34.55万套,周环比降0.63%,其中深圳降0.28%,北京降0.93%,上海降0.56%,重庆降1.89%。

本周动态:本周银监会工作会议提到“努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长”。平安观点:消费贷带动购房杠杆持续上行。2017年个人购房贷款余额增速回落至22.2%,新增银行及公积金贷款与一二手比例较2016年下降3.5个百分点至35.7%。2017年居民新增短期贷款1.83万亿,较2015-2017年均值增加1万亿,而社零增速甚至较2016年回落0.2个百分点至10.2%,居民大部分短期贷款流入楼市,考虑消费贷后,2017年居民实际购房杠杆达41%,保持持续上升趋势。预计2018年房贷额度及利率难言宽松。2018年1月,银监会主席郭树清首提“抑制居民部门杠杆率”,本次银监会工作会议再次重申抑制居民杠杆率,严控个贷违规流入房市,预计2018年个人按揭贷款余额增速难有回升。同时2017年9月,多地央行分行下发《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,四季度居民短期贷款已回落至3000亿,仅占全年的16.4%,预计2018年消费贷难现2017年天量。考虑限价背景下,一二线城市房价倒挂、叠加二手房更高的税费支出,预计信贷额度偏紧将挤压二手房成交,新房成交占比或再次回升。

风险提示:基本面大幅恶化风险。