房地产行业:业绩高增确定,增量资金推动板块估值修复

行业点评

增量资金流入,板块估值中枢修复:地产板块整体估值低位,2018-2019年业绩高增长确定,短期政策稳定带动市场情绪转好。2017第四季度,地产重新进入基金重仓持股(时隔5个季度),主要为保利地产,位列第15名,占比0.5%。1月份上半月陆股通流入地产金额24亿,增量资金加速配置地产股,继续刺激整体板块估值修复。

“房住不炒”,依旧坚持调控目标:本周住建部表示,对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性。与我们之前的点评相符,结构性宽松不代表调控措施会在全国全面放开。但从中长期看,未来行政非市场化的限制手段将逐渐淡出弱化,最终以长效机制代替,调控手段从短期向长期方式逐渐过渡。

统计局数据符合预期,销售创新高投资稳步回落:国家统计局公布了2017年全年房地产运营数据,符合我们之前的预期:投资增速平稳回落(+7.0%),2017全年销售金额超13万亿。虽然投资增速稳步下滑,土地市场热度依旧高涨,土地成交价款同比增长49%,2018从拿地端传导至开工投资有所支撑,维持策略报告的观点,投资增速5%~6%。从销售看,今年12月单月销售金额+20.5%,累计同比+13.7%。按揭数据累计8个月连续单月同比下滑,杠杆率进一步下降。我们维持策略报告观点,基于限制仍未全面放松,2017三四线高基数,认为18年全年成交将小幅下滑,面积微跌3个百分点,金额与17年持平。

投资建议

年初开始地产板块大涨,板块整体估值修复。当前看,一些企业仍有10%左右的空间,龙头PE看至12倍以上,中型高增长企业,PE看至9-10倍。龙头看好保利;第二梯队企业看好荣盛发展、旭辉控股、龙光地产。长效机制下的地产后周期,还看好布局核心城市群、适应中国城市化进程的非传统开发商,华夏幸福。

风险提示

房地产税迅速出台,销售急速下滑:如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。

棚改货币化未完成计划,三四线市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。