统计局1-8月房地产数据点评:大部分指标持续下行,利好龙头地产股

房地产行业多项指标持续下行,经济数据低于预期,《区瑞明地产A股小周期理论框架》持续被印证。

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,房地产小周期分为?繁荣?、?降温?、?复苏?三个阶段,当房地产行业销售、施工、新开工、投资等累计同比增速以及大部分行业指标见顶回落,则可判断行业进入了小周期降温阶段。本轮小周期降温阶段的高点位于2016年4月,在2016年5月初显降温苗头,于2016年6月初步进入小周期降温阶段,我们在2016年7月明确提出小周期降温已基本确定的判断,此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了我们对行业进入降温阶段的前瞻性与准确性。2017年以来,我们持续强调行业处于小周期降温阶段,而最新出炉的2017年1-8月房地产行业指标大部分持续下行,再次验证了我们判断的准确性。

房地产行业降温对宏观经济构成的压力开始显现,8月份经济数据全面回落并低于市场预期,根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,房地产行业的本质特征是调节周期和平衡利益的工具,我们预计房地产行业的支柱地位有望促使政策在2018年上半年得到改善。

阳光城:国信证券房地产区瑞明团队于5月2日底部首次发出《价值低估,建议买入》呼吁,并在其后近30篇行业及公司研报中持续推荐,自推荐至今涨幅超43%。

万科A:2017年以来累计涨幅超47%、跑赢大盘超31个百分点。我们2017年共发布6篇研报力推。

保利地产:2017年以来累计涨幅超31%,跑赢大盘超23个百分点。我们2017年共发布5篇研报力推,其中一篇《和者筑善,一主两翼》可能是全市场近10年篇幅最长、亦有可能是最全面、最深入的保利研报。

区瑞明孕育于2008年、成型于2012年的《地产A股小周期理论框架》所作的论断--?行业越繁荣,地产股越‘烦恼’,行业越降温,对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越有利?持续被印证--①国信证券房地产区瑞明团队年初即在市场一片悲观和怀疑声中呼吁超配聚焦地产主业的优势企业的股票,上半年力推了华夏幸福、新城控股等大牛股:在2016年底发布的年度策略中即把华夏幸福放在了第一推荐位置,2017年初至4月初共发布3篇研报力推;2017年共发布5篇研报力推新城,主要集中在上半年股价阶段性低位时;华夏幸福自年初至今累计上涨超39%、跑赢大盘近31个百分点,前4个月涨幅更大;新城控股自年初至今涨幅超69%,跑赢大盘超61个百分点;

②我们继上半年看多聚焦地产主业的优势企业的股价表现并得到市场印证之后,在6月30日又发布了地产A股下半年策略,呼吁《进一步解放思想,做多地产龙头股》,观点旗臶鲜明,坚定看多聚焦地产主业的优势企业在下半年的股价表现,在7月20日还发布了研报《地产服务龙头,受益集中度提升》建议买入世联行,自推荐至今累计涨幅超50%;

③8月16日,我们又在市场对地产股的一片悲观声中、在股价的阶段性底部,发布研报《?房地产投资超预期?初步被证伪,龙头地产股的?风险?初步被释放》及时提示:在7月数据出炉后,由于市场预期的?房地产投资超预期?初步被证伪,聚焦地产主业的优势企业的股价有望在后市走出上涨行情,7月初至8月中旬以来股价的调整创造了加仓良机。

对后市判断:2017年以来聚焦地产主业的优势企业的股价表现虽然不错--既有绝对收益,也有相对收益,但我们认为仍然只是预热行情。行业降温将持续,根据《区瑞明地产小周期理论框架》,越降温,对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越有利,今年以来万科、保利、新城、阳光城、华夏幸福等股价的上涨,赚的只是?市场风险偏好下降的钱、市场集中度提升的钱及业绩增长的钱?,未来行业降温将由量变到质变,必将迎来新一轮复苏,届时有望迎来赚?估值的钱?的更大级别行情。继续维持对上述品种的买入评级。