房地产行业逃不过的地产周期(二):周期品价格与房地产相关性研究

商品房施工需求占比约60%,预计三季度投资需求仍有支撑。商品房施工面积中住宅、商业、办公楼分别占比68%、14%和5%,建筑业中商品房施工面积占比约60%,而政府和企业部门的非商品房施工占比达到40%。虽然7月投资增速有所回落,但根据建筑业龙头的月度经营数据来看,受益整体经济回暖和固定资产投资增加,6-7月的新开工面积增速仍呈现稳步上行的态势,我们预计建筑业投资需求在3季度旺季来临后仍有较强支撑,而四季度大概率见顶回落。

房地产涉及到周期领域众多,根据材料特点及相关性重新分类。房地产投资涉及到的周期板块包括:非金属建材、钢铁、有色、化工、煤炭等,我们根据其建筑需求占比及与房地产相关性重新分类:(1)直接材料:玻璃、水泥、钢铁等,直接应用于建筑的基础材料,建筑需求占比超过50%;(2)间接材料:PVC、铜、铝、锌等,间接应用于建筑的电线、管材、型材等基础材料,建筑需求占比约25%-50%;(3)建材原料:焦煤、焦炭、纯碱、烧碱等材料,用于玻璃、钢铁、电解铝等建材的主要生产原料;(4)下游原料:MDI、TDI、制冷剂、钛白粉,用于生产家电、家具、涂料等房地产衍生消费产品的原材料。

建材价格平均滞后开工3个月,建筑需求占比越高相关性越强。我们统计和检验发现:2010年以来建材价格平均滞后房地产开工时间缩短至约3个月,其中时间最短的为玻璃和PVC;在建材价格由购地/新开工解释度方面,房地产需求占比越高,解释度也越高,排序依次为:水泥、 PVC、钢铁,其建筑需求占比均达到50%,其次为铜、 铝、 锌,国内有色金属市场的建筑需求占比约25%-35%。

建材原料价格相关性高于建材,下游原料价格与地产销售相关性更高。我们统计和检验发现:建材原料价格平均滞后房地产开工周期约6个月,且建材原料价格的相关性要高于建材自身价格的相关性,例如焦煤>钢铁、纯碱>玻璃、烧碱>铝,主要由于需求链条的二阶传导带来的价格波动更大、滞后期更长。下游消费领域的原料价格与房地产销售的相关性更高,例如聚氨酯、制冷剂等,主要由于涉及到家电等地产下游衍生消费领域,平均滞后销售约6个月。