房地产行业周报:新房单周销量环比下降、去化周期略微回升

新房销量累计同比增速继续下行,周销量同比回落、环比拐点向下。

2017年1月1日至2017年9月8日,37城市新房销量累计成交149.6万套,同比下降18.3%,其中,一线城市累计同比下降34.7%,二线城市累计同比下降29.6%,三四线城市累计同比增长11.5%。

本周(2017年9月2日至2017年9月8日,下同)38城市新房周销量3.3万套,同比下降38.7%,环比下降21.3%。其中,一线城市同比下降37.3%,环比下降13.7%;二线城市同比下降39.4%,环比下降5.6%;三四线城市同比下降38.3%,环比下降34.6%。

二手房累计销量与周销量均持续降温。

2017年1月1日至2017年9月8日,全国13城二手房累计成交49.3万套,同比下降26.2%;其中,一线城市累计同比下降45.4%,二线城市累计同比下降17.8%,三四线城市累计同比上升62.9%。

本周,10城二手房周成交0.9万套,销量同比下降48.4%,环比下降14.2%。其中,一线城市同比下降73.1%,环比下降3%;二线城市同比下降35.7%,环比下降15.5%;三线城市同比下降5.2%,环比下降27.7%。

去化周期回升。

截至2017年9月8日,20城去化周期为36.4周,比上周增加0.3周,其中,一线城市为31.4周,与上周持平;二线城市为26.2周,比上周增加0.3周;三四线城市为65.8周,比上周增加0.7周。

周策略观点。

1. 7月份以来,A 股市场主流观点是“预判三季度乃至下半年的房地产投资增速将创新高”并憧憬经济繁荣,根据《区瑞明地产A 股小周期理论框架》,由于房地产行业是调节周期和平衡利益的工具,经济繁荣预期越强,房地产平衡利益的使命就越强,这对聚焦地产主业优势企业的股价表现越不利,这是7月初至8月中旬龙头地产股的股价表现羸弱的主因;

2. 在8月14日统计局披露了7月房地产数据后,由于房地产投资增速显著低于市场预期,市场预期被证伪,龙头地产股价开始走出“纠偏”行情——企稳并缓慢上涨,再次印证了《区瑞明地产A 股小周期理论框架》的有效性;

3. 往后看半年至一年,销售、施工、新开工、拿地、房地产投资等指标的累计同比增速将延续震荡收敛、逐渐变小的趋势,从量变到质变,到明年的某个月份,上述指标的累计同比增速或将呈现出大部分负增长的格局。因此从现在往后看,房地产调节周期的使命势必有望逐步加强、平衡利益的使命有望逐步减弱,这对聚焦地产主业的优势企业的股价表现是有利的;

4. 从当前A 股投资者资金博弈的现状观察,大多数投资者一方面不看好聚焦地产主业的优势企业后市的基本面,超低配地产股,另一方面却重仓与房地产景气相关度极其高的周期股,这反而对聚焦地产主业的优势企业在后市的股价表现更有利;

5. 预计聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约销售额大概率能够双双实现增长,在当前股价位置,这些优势公司的估值仍然比较低廉,仍然是对风险反映得较多,对增长反映得较少,维持对万科、保利、招商、新城、华夏幸福、阳光城等聚焦地产主业的优势企业的股票的“买入”评级。另,长期看好房地产金融、房地产服务细分领域业务,维持对嘉宝、世联行的“买入”评级。