债券市场专题报告:万字话地产,从销售、投资、资金来源看房地产未来走势

房地产投资在GDP中占有重要的地位。本报告将对近期房地产销售和投资增速进行分析,考察影响近期房地产销售和投资走势的因素在未来的持续性, 从销售来看,预期下半年房地产销售缓慢走弱,全年商品房销售面积同比增速低于两位数。从销售的数据来看,三四线城市由于棚改货币化的因素,上半年销售增速保持稳健,而一二线城市加速下行,不同等级城市间的销售走势出现分化。如果刨除货币棚改化,保守估计上半年销售增速将下降两个百分点左右,实际情况货币棚改化对上半年销售增速提升更多。考虑到各地区棚改货币化任务已完成大半,这种政策上的支撑有大概率会减弱。虽然明年上半年三四线城市开始完成新一年棚改任务,存在企稳可能性,但由于今年上半年棚改完成度较高,所以除非有进一步刺激政策,预计明年房地产销售将延续走弱。

从投资来看,房地产投资回落时点已经于传统的两到三个季度,主因是地方政府加大土地供应导致房地产投资中的土地购置费高增。通过对销售-投资链条分解,上半年对房地产投资产生最大影响的是土地购置费,而土地购置费增速的上升,一部分原因来自于去年销售增加带来的销售回款,更重要的因素来自于今年的相关政策和一线城市的土地供应,而后者属于由政策面引起的冲击,并非常态效应。根据新开工面积同比增速,我们预计施工面积增速在第三季度后下滑趋势会更加明显,对房地产投资中的建安费用增速产生不利影响。

从资金来源看,融资渠道收紧和即将到期的还款高峰期不利于未来房地产投资增速。房地产企业目前有一定资金存量,但从紧的房地产企业融资政策、金融去杠杆和金融领域监管加强,房地产企业融资渠道不断受限。2018-2022年为房地产企业信用债还款高峰期。我们认为,长期来看,资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资,房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。

因此综合来看,当前支撑房地产投资稳健的因素尚存,但边际减弱,预计今年房地产投资在三季度面临更大的下行压力,2017年累计房地产投资增速存在跌破7%的可能性。预计2017年下半年房地产增速下滑对完成今年GDP目标增速影响有限。但需要尤为关注房地产投资对18年经济的影响。