信达证券房地产行业

1、热点城市房价回落。今年5月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个,比4月减少两个;下调的城市有9个,比4月增加一个;另有5个城市房价持平。在房价持平和下调的城市中,以热点城市为主。其中,深圳、海口以0.6%的跌幅居首,南京、杭州、合肥、郑州、成都等城市也出现下调。北京则由4月的上涨0.2%,变为零增长。同比来看,有29个城市的新房价格涨幅出现回落,同样以一二线城市为主。

2、区域分化愈加明显。在热点城市因受政策压制而趋冷之际,三四线城市成为板块轮动的新热点。从4月开始,三线城市就已全面领跑涨价榜,当月的环比涨幅前三分别为唐山、蚌埠、宜昌。在此之前,跻身房价榜前三的,一直有一二线城市的身影。去年4月至7月,厦门、合肥、南京甚至连续4个月包揽环比涨幅榜的前三。更早的2015年,一线城市长期占据涨幅榜。

3、分类调控的政策思路,是造成这种分化的主因。在热点区域遭遇调控重压的同时,很多三四线城市非但不受影响,反而接收了大量的溢出需求。这种调控思路将房地产市场分割成泾渭分明的两个部分。由于热点城市的房地产调控政策不断加码,三四线城市房地产政策依然以去库存为主,预计下半年三四线城市的销售情况依然要好于一二线城市。

4、风险提示:房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策收紧。