地产行业专题报告:长租公寓,万亿市场待启航

政策推动租赁市场发展。自2016年6月国务院办公厅发布纲领性文件《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》后,甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建等省纷纷作出响应,从金融支持、资产证券化、“商改租”等多方面支持各地长租市场的发展。2017年中央经济工作会议也明确提出,加快住房出租市场立法,加快机构化、规模化出租企业发展。我们认为在中央和地方利好政策不断落地的背景下,长租公寓市场有望迎来长足发展。

长租公寓市场空间广阔。主要原因包括:1)我国流动人口规模巨大。2015年我国流动人口规模达2.47亿人,占总人口的18%,租房市场规模已经突破1万亿;2)租金增速远落后于房价增速。从一线城市的二手房房价和租金涨幅对比来看,2015年之后房价和租金涨幅逐渐出现分化,二手房住宅价格指数涨速显著高于租金指数的上涨。3)一线城市租房供给不足。从供给端来看,国际城市的租赁房屋占比均在40%以上,而上海、深圳和北京的占比均处在20%一21%之间,租赁房屋供给严重不足。

国内长租公寓多方参与、百花齐放。目前长租公寓主要参与者包括房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。受益于自身或者母公司的资金实力,房地产开发商以及酒店旗下的长租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局,而“互联网+资本”租房平台以及房产中介机构的长租公寓品牌主要采用分布式公寓布局。综合来看,集中式公寓凭借优秀的用户体验以及强大的品牌溢价,将成为未来长租市场的趋势。

低成本房源成盈利关键。无论是集中式公寓还是分布式公寓,都面临来自房源方面巨大的压力。一方面在经济较为发达的地区,靠近地铁等交通枢纽地段的房源往往价格较高。另一方面当前房东租约往往较短,前期装修投入可能无法收回。目前长租市场属于资本大量投入的发展初期,各类企业致力于扩张自身规模,行业集中度较低,发展速度较快但盈利较低的阶段。能否取得低成本房源将决定长租公寓是否能存活并成功盈利。

投资建议:随着市场需求的蓬勃发展及相关政策不断落地,长租公寓行业迎来黄金发展时期,近年来行业规模增长迅速。我们预计集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价,将成为今后长租公寓市场的发展趋势,未来能否取得低成本房源将决定长租公寓是否能存活并成功盈利。因此我们认为能够突破资金及运营瓶颈的市场龙头有望在未来激烈的竞争中脱颖而出,看好在房地产领域具有较长时间积累或已率先布局长租公寓的世联行、万科A、金地集团、招商蛇口。

风险提示:长租公寓盈利不及预期。