保利地产:和者筑善,一主两翼

估值低廉,维持“买入”评级

⑴绝对估值:①加权平均资本率WACC取11%,暂不考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值,并假设2017-2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元,得出RNAVPS(每股重估净资产)为18.01元,较当前股价有86.1%的空间;②假设WACC飙升至15%,未来五年销售均价比2016年暴跌31%,RNAVPS为9.68元,与当前股价相当。

⑵相对估值:预计2017-19年EPS分别为1.16/1.5/1.88元(PE 8.35/6.5/5.1)。选取A股地产板块市值最大的其他4家房企(万科、绿地、招商蛇口、华夏幸福)与保利地产比较,这4家公司2017年平均动态PE为11.93,若按该倍数市盈率对保利地产估值,对应股价为13.83元,较当前股价有43%的空间。

⑶投资建议及评级:2017-2019年PE为8.3/6.5/5.1。在A股的千亿市值房企中,保利地产PB、PCF及2017动态PE最低,PS第二低,而单位市值未分配利润最高,P/RNAV仅0.537。估值低廉,维持“买入”评级。

房地产支柱地位毋庸置疑、市场容量巨大,龙头房企将受益行业集中度提升

⑴行业支柱地位毋庸置疑:2016年中国房地产业增加值占GDP比重达6.47%,创历史新高,但对标发达国家仍有一倍以上的增长空间;房地产投资对GDP拉动作用显著,根据国信宏观研究成果:商品房销售面积累计同比增速每增加9.5%,GDP 提高0.1%,房地产业对GDP的拉动及贡献率在三大产业中排行前列,对经济的直接影响作用较大;⑵行业市场容量大:经测算,商品住宅仍具备210万亿元的市场空间;⑶龙头房企将受益于行业集中度提升:参考国外经验,龙头房企的行业集中度具备一倍以上的提升空间。

红色基因、龙头风采,已受长线资金青睐

⑴军旅出身、红色基因、背景雄厚:控股股东保利集团于1992年经国务院、中央军委批准组建,实际控人为国务院国资委;大股东“五业并举、多元发展”,业务遍布全球100多个国家及国内100余个城市,位列世界500强;⑵龙头风采尽显:已完成以广州、北京、上海为中心,覆盖57个城市的全国化战略布局,拥有292家控股子公司,产品系列丰富,营收、利润、资产规模等指标常年位居行业前3,销售额常年位居行业前5;⑶已受证金、险资等长线资金青睐:证金已增持至3.39%,汇金持股1.52%;泰康持股5.31%。

受益央企改革红利,核心竞争力强,资源禀赋优异

⑴有望持续受益央企改革:国有企业是党和国家最可信赖的依靠力量,公司作为央企地产龙头势必受益于中央做大做强国有企业、深化国有企业改革的划时代伟大战略;

⑵强者恒强,竞争力突出:①管理能力强、品牌影响力高,三级管理模式提高了管控能力和开发效率,连续七年获评“中国房地产行业领导公司品牌”;②无论在行业繁荣期还是降温期,公司销售多能跑赢行业,2007-2016年签约销售额年均复合增长32%,大幅超越行业13.5%的复合增长率;③市占率随行业集中度提高而稳步上升;④融资规模及成本极具竞争优势,2016年末有息负债综合成本为4.69%,连续3年下降;

⑶资源禀赋优异:①土储丰富,2016年末在建、拟建项目361个,待开发面积6344万平方米,其中一、二线城市占比约为68%,可满足未来2-3年开发需求;②城市集群战略持续深化,现已覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈的68个城市,形成了以穗京沪为核心,以周边城市协同发展的城市群格局。

两翼业务已逐步成型,粤港澳大湾区的显著受益者

⑴社区消费服务及房地产金融两翼业务已逐步成型:物业公司2016年完成市场化外拓约1500万平方米,商业运营实现多个项目市场化管理输出,养老产业落地“三位一体”战略;2016年末房地产基金管理规模已近600亿元,小额贷款业务规模达4.93亿元;⑵粤港澳大湾区进入国家战略层面:公司在大湾区核心城市拥有1600万方土地储备,预计随着大湾区发展战略的不断推进,公司将持续受益。

风险

若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。