国家统计局4月份行业数据点评:销售持续放缓,投资逐步趋稳

资金面总体趋稳,购房贷增速放缓。前4 月房企到位资金累计升11.4%,基本与前3 月持平,其中国内贷款同比涨幅扩大近7 个百分点至17.0%,自筹资金降幅继续收窄至4.7%,而定金预收款及个人按揭涨幅持续放缓,尤其个人按揭从去年40%以上的增速降至14.5%,大幅放缓有基数的影响,从占比来看,定金预收款及个人按揭贷占到位资金的比重依然较高。随着楼市调整、融资政策逐步收紧,到位资金增速可能会继续放缓。

新房销量同比升幅近一步收窄。前4 月商品房销面及销额同比分别增15.7%及20.1%,相比前3 月收窄3.8 及5.0 个百分点,今年以来增速持续回落。4 月单月销面及销额同比分别升7.7%及10.0%,均大幅收窄。考虑到去年3、4 月为短期高点基数较高,之后几个月同比压力可能会有所减缓,但从全年来看增速依然有近一步下降的压力。我们跟踪的48 城前4 月新房销量累计降1.9%,同比增速出现由正转负,其中一线城市累计降30.7%,降幅基本与前3 月持平,二线城市累计降1.6%,15 年以来首次为负,三线城市累计升8.1%,升幅继续收窄。从我们跟踪的15 城去化周期来看,4 月末一二三线城市分别为6.25、8.41 及16.14 个月,一线及三线城市均出现回升。

投资累计增9.3%,或见顶回落。前4 月地产投资累计增9.3%,相比前3 月再度扩大0.2 个百分点,逐步趋稳。4 月单月地产投资同比增9.6%,基本与3 月份持平。分解看,土地购置费数据最新至3 月,前3 月累计升16.6%,去年9 月增速由负转正后升幅不断扩大,其中土地购置面积前3 月累计升5.7%,前4 月升幅再度扩大2.4 个百分点至8.1%,倒推土地购置单价,前3 月同比升10.2%,升幅较为平稳。施工投资方面,前4 月新开工面积升11.1%,相比前3 月收窄0.5 个百分点,今年以来升幅基本维持在11%左右的水平,施工面积累计升3.1%,与前3 月持平,自去年四季度以来基本维持在3%左右。用地产投资及土地购置费倒推,前3 月施工投资及建安单价分别升7.8%及4.6%,相比去年全年有小幅提升。根据2002 年至今历史数据,地产投资增速滞后销售额增速大约3-12 个月,销售额增速自去年4 月份开始回落至今12 个月,投资增速已有趋稳的态势,预计大概率也将见顶回落,维持全年6%左右的判断。

投资建议:无论是PE 还是PB 估值,板块均已低于一年及三年中枢水平,相对A 股的估值也降至近几年最低水平,我们维持板块“推荐”评级。从个股来看,中长期我们看好“千年大计”雄安及首都功能区主线个股,包括华夏幸福、荣盛发展、首开股份及金融街,此外维持推荐两条投资主线:1)低估值资源型标的,包括招商蛇口,2) 三四线去库存标的,包括新城控股。

风险提示:调控超出预期。