房地产行业2017年房地产4月月报:成交回落库存上行、继续看好蓝筹+区域

重点公司签约销售状况及政策回顾:本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-34.17%、-13.55%、-35.03%、-16.67%、-23.37%。17年4月重点公司的销售额相对于16年4月增长8.13pc,其中招商蛇口同比增长幅度最大,为48.57%,万科、保利、金地、首开同比增长分别为8.54%、-0.17%、30.77%、-20.08%。

一手房月度成交:环比下降24.9%,同比下降43.2%4月安信跟踪65大城市一手房合计成交22.64万套,环比下降24.9%,同比下降43.2%,累计同比下降27.6%;一线、二线、三线城市分别成交1.65万套、10,98万套、10.00万套,环比分别下降64.8%、下降26.3%、下降5.4%,同比分别下降55.4%、下降56.1%、下降10.1%。

二手房月度成交:环比下降18.5%,同比下降16.9%4月安信跟踪16大城市二手房合计成交8.89万套,环比下降18.5%,同比下降16.9%,累计同比下降19.0%。一线、二线、三线城市分别成交2.29万套、5.54万套、1.04万套,环比分别下降26.9%、下降14.7%、下降17.5%;同比分别下降33.6%、下降16.7%、上升68.7%。

可售库存:环比下降2.59%,去化周期6个月(前值5.6个月)4月安信跟踪20大城市住宅可售套数合计67.29万套,环比下降2.59%;去化周期6个月,较上月上升0.4月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为21.44万套、33.50万套、12.35万套,环比分别上升2.5%、下降5.5%、下降2.9%;去化周期分别为6.9月、6.1月、4.9月,较上月分别上升0.8个月、上升0.4月、上升0.2月,二、三线城市的绝对库存均有所下降,但因销售有所回落导致一、二、三线城市去化周期有所增加。

40城土地成交:环比量跌价升,一线成交规划建面环比增加34.6%4月全国40大中城市供应土地规划建筑面积5762.5万平方米,环比下降34.8%,同比下降31.9%;成交土地规划建筑面积5608.3万平方米,环比下降7.5%,同比下降4.5%,其中一、二、三线城市环比增加34.6%、下降3.4%、下降18.0%;成交均价环比上升5.5%,成交总价环比下降2.4%。4月,全国40大中城市土地溢价率34.05%,较上月下降12.08pc。其中一线城市土地溢价率25.8%,二线城市28.55%,三线城市68.53%投资建议:随着调控的逐渐加深,4月重点城市销售同环比下行明显,去化周期开始抬升,但三四线城市表现依旧好于一二线城市,符合我们一直以来全年销售主要看三四线的判断,我们认为三四线火热主要是棚改货币化带动三四线改善需求以及一二线城市外溢至三四线投资需求,棚改的推动还将持续,此外,三大区域概念——雄安新区、粤港澳湾区、“中央特区”等区域主题概念预计仍将有表现,5月重点推荐阳光城、广宇发展、金融街、北京城建;持续推荐:1)优质低估:阳光城、招商蛇口、华侨城、保利地产、万科;2)强三四线+棚改三股:华夏幸福、新城控股、北京城建、新湖中宝、粤泰股份;3)“中央特区”:金融街、北京城建;4)潜在大房企:广宇发展(鲁能)、中房地产(绿城);5)地产新风向:嘉宝集团(地产基金)、东百集团和南山控股(物流地产)、世联行(地产代理)。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。