地产行业动态跟踪报告:步入业绩兑现期,迎来最好时光

步入业绩兑现期,迎来财报最好时光。2015年以来,政策扶持叠加宽货币环境,地产行业明显复苏。2016年开发商资产负债表逐步修复,利润表回升,现金流量表明显好转。从上市房企的年报来看,行业整体收入增长30.8%,净利润增长40.9%,较2015年分别提高22.8个和38.2个百分点,净利润增速创近年新高。2016年下半年以来政策调控持续加码,但考虑到结算滞后于销售,预计短期上市房企业绩仍将维持较好表现。

盈利能力相对稳定,管控能力突出。2016年上市房企整体毛利率27.2%,较2015年下降1.4个百分点。销售净利率10.2%,较2015年上升0.4个百分点。费用率方面,2016年上市房企三费占比为8.01%,较2015年下降0.7个百分点,走势相对平稳。其中2016年上市房企销售费用率较2015年下降0.3个百分点至2.5%;管理费用同比下降0.3个百分点至3.4%,管控费用突出;财务费用率较2015年下降0.2个百分点至2.1%。

成交靓丽,去化创新低。2016年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为19334.6亿元,同比增长39.3%,较2015年增速提升22个百分点,高于全国商品房同期销售额同比增长34.8%的表现。我们用存货重估市值(存货/(1-毛利率))减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期,截至2016年末行业整体去化周期1.8年,较2015年末下降0.6年,创2009年以来新低。

投资扩张,杠杆收缩。从购买商品支付的现金口径来看,2016年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金13487.7亿元,同比上升23.5%。截止2016年末,板块剔除预收款后的资产负债率为55.5%,较2015年末下降0.6个百分点,净负债率为90.7%,较2015年末下降7.6个百分点,在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为149%,较2015年末上升49个百分点,短期偿债压力大幅改善。

投资策略:个股投资方面,上市房企2016年净利润增速创近年来新高,且2017年1-4月主流房企销售额仍维持较高增速、2017年业绩高增长确定,龙头房企无论估值、股息率还是机构持仓仍具备吸引力,维持行业“强于大市”评级。建议关注以下主线:1)低估值高股息率价值成长:金地、保利、招商、新城、中洲;2)有业绩支撑市值中等的转型标的万业、南山、世联等;3)中长期依旧持续看好雄安主题(华夏、荣盛、北城、首开等);4)短期强烈推荐步入业绩爆发期的天健及转型迈出实质一步的万业。

风险提示:销售不及预期风险。