万科A:销售开局靓丽,新开工保持积极

平安观点:

未结算资源丰富,全年业绩仍有望增长。期内公司实现营收185.9亿元,同比增长27.2%;净利润6.9亿元,同比下降16.5%。净利润下降主要因:1)一季度公司销售金额同比增长99.7%,导致销售费用同比增长38.8%;2)受公司经营管理规模扩大的影响,一季度管理费用增长29.3%;3)由于融资规模上升,一季度利息支出及财务费用相应增加;4)一季度结算项目包含一批合作比例较高的项目,使得少数股东损益占净利润比例上升4个百分点至37.3%。从往年以来,一季度净利润占全年比重不到5%,且期末公司未结算合同金额达3349.4亿,预计2017年业绩仍将保持正增长。

销售开局靓丽,市占率大幅提升。一季度公司实现销售面积988.2万平,销售金额1502.7亿元,同比分别增长81.1%和99.7%,市占率较2016年全年提升3.4个百分点至6.5%,其中在深圳、北京、天津三个城市的单季销售金额均突破百亿元。销售均价较2016年全年同比增长15.3%至15206元/平米。预计全年加推货值超过3500万平米,销售仍将保持较快增速。

土地投资稳健,新开工积极。公司继续坚持审慎的投资策略,并持续探索多元化的土地获取模式。期内公司新增加开发项目42个(其中61.9%的项目通过合作方式获取),规划建筑面积约764.4万平米,其中权益建面约470.3万平,同比下降2.9%。期内公司新开工面积917.7万平米,同比增长29.4%,占全年开工计划的31.4%。

股权纷争逐步落地,未来发展值得期待。2017年1月,地铁集团以协议受让方式获得公司15.31%的股份,成为公司基石股东;3月,地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的15.5亿股万科A股特定股东权利,成为拥有公司表决权比例最高的股东。地铁集团作为公司基石股东,将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略,支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团有望充分发挥各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。

预收账款充足,财务状况稳健。得益于销售高增长,期末预收款较年初进一步增长532.9亿至3279.4亿。在手现金909.7亿元,为短期借款和一年内到期有息负债总和(483.4亿)的188.2%,与2016年基本持平。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为31.5%和44.8%,较期初分别降低5.6个和提高2.7个百分点。

投资建议:预计公司2017-2018年EPS分布为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为8.8倍和7.6倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。

风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。