招商蛇口:业绩扎实,销售靓丽

公司公布2017年一季报,期内实现营业收入69.4亿元,同比增长53.4%,归属净利润21.2亿元,同比增长164.7%,对应EPS0.27元,与业绩预告基本一致。

项目整体转让提振业绩,毛利率有望回升。公司一季度营业收入69.4亿元,同比增长53.4%;实现归属于上市公司股东净利润21.2亿元,同比增长164.7%。业绩同比大幅增长主要系整体转让商吉、商顺项目产生投资收益24.9亿。由于期内结转项目中刚需产品较多,毛利率较2016年同期下降24.7个百分点至23.2%,预计后续毛利率将逐步回升。期内三费占比7.5%,同比下降6.2个百分点。

销售表现靓举,土地获取积极。2017年1-3月,公司累计签约销售面积137.3万平米,同比增加76.8%;签约销售金额265.1亿元,同比增长100.8%,完成全年千亿销售目标的26.5%,进度符合预期。考虑到公司2190亿可售货值(其中新推1490亿),全年超额完成千亿目标概率较大。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在北京、广州、南京等地新增建面116.3万平,总地价145.5亿,占同期销售金额比重54.9%,土地投资相对积极。平均楼面地价12506元/平米,较2016年全年拿地均价下降3%。

携手武钢,积极探索新的拿地模式。期内公司与武钢集团、武汉青山区国资集团合作成立平台公司,负责对武钢集团权属土地的规划调整及社区开发、及后续的园区运营开发、商业运营。通过央企、政企合作盘活国企存量土地资源,带动地方城市更新和产业发展,未来有望成为公司又一新的拿地渠道。同时近期公司与华为签订合作协议,双方合作将统一门户优化园区服务和管理,为企业提供云服务和创新平台等,有望进一步增长公司园区开发商和运营能力。

财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金418亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的218.7%,现金流情况较好。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为36.8%和46.5%,较期刜分别上升18.4个和下降1.5个百分点。得益于销售高增长,期末预收账款较期刜大幅增长73.3亿元至598.2亿元,奠定全年业绩结算基础。

投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为13.4倍和11.2倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风。同时近期招商局集团主要领导赴雄安新区调研考察,公司作为集团旗下优质社区、园区运营商,未来有望参与雄安新区建设。测算公司NAV24.2元,目前股价折价18%,且低于员工持股价格,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。