房地产行业热点专题系列报告之二:供地新政对投资影响几何

前言:近期包括住建部及国土部、北京、福州等相继出台加大土地供给的政策,市场关注点普遍聚焦在对各地尤其是北京房价的影响。诚然若土地供应量最终如计划一样大幅增长,加上需求端的限制(限购限贷),供需关系及市场预期改善将会有效平抑短期房价上涨压力。然而市场却忽略了土地供应加大,对地产投资进而对地产产业链上游的需求拉动。

核心城市2017 年土地供应增加为大概率事件。从近期密集出台的政策来看,政府意图非常明确,即要求低库存城市加大土地供给,稳定市场预期,平抑房价过快上涨。从住建部、国土部针对性要求相应城市加大土地供应;北京、常州不到1 到2 个月相继上调全年供地计划,均可看出自上而下推动加大土地供应决心。同时北京作为首都率先加大土地供应的积极表态,更将起到明显的示范作用。我们认为在自上而下推动下,各地方政府至少在2017 年有压力和动力去完成土地供应计划。退一步讲,无论最终供地完成率如何,核心城市实际供地量大概率将大于2016 年。

开发商具备拿地能力和拿地意愿。从开发商角度来讲,尽管近期房企公司债、定增、信贷等融资渠道均有所收紧,但从已公布年报的83 家房企数据来看,2016 年板块剔除预收款后的资产负债率为52.6%,为近三年最低。

在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为179%,较2015 年末上升79 个百分点,为2010 年以来最高。同时20 家标杆房企2016 年拿地面积与销售面积比值为99.8%,甚至略低于2015 年,主流房企库存并未得到补充,在核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿,近期成都等地土地市场的火爆亦反映出开发商拿地热情不减。因此无论是资金层面还是主观层面,开发商均具有拿地能力和意愿,只要核心城市加大土地供应,最终形成成交并反映在地产投资上为大概率事件。

对地产投资拉动或不局限于2017 年。根据住建部和国土部要求,2017 年6 月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021 年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。北京亦率先公布《北京市2017-2021 年及2017 年度住宅用地供应计划》,我们判断即使最终未完成供应计划,但预计核心城市中期土地供应大概率将增加。退一步讲,即使只有2017 年土地供应增加,考虑到投资端的滞后性,也会对今明年地产投资有所提振。

上调2017 年地产投资增速至5%-6%。在17 个城市(去化6 个月以下)土地供应增长50%、11 个城市(去化6-12 个月)土地供应增长20%的假设下,测算将拉动地产投资增长3 个百分点。考虑到土地成交款和反映投资的土地购置费存在一定的支付时滞,土地供应的增长对投资拉动并非全部反映在2017 年,将全年地产投资增速判断由此前的3%上调至5%-6%。

风险提示:土地供应量低于预期风险。