世联行:代理业务保持快速增长,盈利能力明显回升

事件:报告期内,公司实现营业收入62.70亿,同比增33.10%;归属上市公司股东的净利润为7.47亿,同比增46.69%,略超预期;经营活动产生的现金流量净额为22.94亿,同比增409.17%;基本每股收益为0.37元,同比增37.04%;加权平均净资产收益率为19.47%,同比提升1.8个百分点。报告期末,公司总资产77.84亿,较上年末增5.22%;归属上市公司股东的净资产为41.89亿,较上年末增18.00%。

点评:

代理销售业务保持快速稳定增长。得益于2016年前三个季度房屋销售的火爆,公司本期的代理销售业务得到快速增长,创造的收入达到35.09亿元,同比增长36.68%。新房交易继续聚焦核心城市和大客户,销售套数突破50万套,服务客户超过40万。公司已布局25个城市,168个社区,开设101个4S店,销售过百亿的公司突破20家,突破200亿的公司增至9家。

公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,251亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约25.0亿元的代理费收入。

配合代理销售业务,互联网+业务增长近翻番。互联网+业务于2014年下半年开始运营,主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,运用世联集系列线上App或者网站及联接中介机构、经纪人等线下资源,向开发商、渠道、购房者所提供的服务。2016年创造的收入实现99.6%的同比增长,至14.54亿元。互联网+业务在2016年顺利完成105个城市的服务布局,全国在执行项目848个,提升公司O2O直销,进一步整合平台营销资源。该业务与公司代理销售业务相互融合、相互促进,预计将获得更为迅速的发展。

截至本报告期末,账面上尚有未结转的预收款金额2.40亿元,这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户,对未来收入增加有一定帮助。

资产服务业务增长速度趋缓,顾问策划业务大幅下滑,板块重组整合资源。资产服务业务2016年实现5.03亿元营业收入,同比增长15.87%,较2015年41.59%、2014年132.30%的高速增长来看,增长速度明显下滑。与此同时,顾问策划业务2016年实现2.99亿元的营业收入,同比大幅减少19.12%,而且是该业务板块连续第三年呈现负增长。基于上述板块的业务发展情况,公司于2016年重组世联资管板块,形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务内容,世联资管服务平台完成股份改制,改名为“深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司”,成功挂牌新三板。咨询顾问叠加运营、物管业务,继续贯彻“咨询+实施”,使各业务线互相创造场景,带来更多的业务机会。

资产服务业务板块收入增速放缓主要是由于板块主体基础物业管理2016年创收同比仅增长了1.75%,收入增长较小的主要是因为本报告期公司转让了青岛雅园的全部股权后,从6月份起不再纳入公司合并范围所致。公司长租公寓业务快速上量,2016年实现营业收入0.43亿元,同比增长768.59%。已落地20个城市,世联红璞全国签约间数超过2万间,基本覆盖核心一二线城市。广州、武汉拓展较快,世联红璞在广州收房逾1万间,广州长租公寓市场中份额排名第一;武汉年度签约超7,000间,通过光谷APP广场项目,迅速奠定世联红璞在武汉的片区品牌地位。

顾问策划业务由于执行合约数同比减少46个,收入同比下降19.12%,合同项目的减少主要有以下两个原因引起:1、2015年房地产开发企业土地购置面积同比下降31.7%,2016年房地产开发企业土地购置面积22,025万平方米,同比下降3.4%,受此影响,房地产顾问策划市场的整体需求下降,尤其是中小房地产开发企业的需求下降较多;2、随着房地产市场的发展,市场日趋规模化和成熟化,开发商倾向对开发项目的整体解决方案,而对纯咨询服务的需求减少,因此本报告期公司顾问策划业务的单个合约的金额也有所下降。

主要产品家圆云贷单笔贷款额大幅下降,金融服务业务增长幅度大幅放缓。相较于前两年金融服务板块50%以上的高增长,本期金融服务业务实现的营业收入仅为4.47亿元,同比增速大幅放缓到了5.99%。公司金融服务业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入,本期家圆云贷产品的放贷共计39,843笔,放贷金额为30.19亿元,同比分别增长23.70%和0.89%,平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到7.58万元。为降低贷款风险,产品结构向着“小额、分散”转变。

各地区业务普遍增长,华南地区收入占比保持第一。主要得益于互联网+业务的迅速发展,同时受房地产交易市场回暖的影响,华南区域、华东区域、华北区域、华中及西南区域营业收入稳步增长,同比分别增长22.74%、27.58%、30.31%和83.32%。华南地区的收入占比保持在第一位,依然是公司最主要的经营区域;自公司2015年下半年并购青岛荣置地以来,山东地区业务增长较快,本报告期山东区域实现收入4.49亿元,同比增长59.08%。

盈利能力明显回升,财务状况稳健。公司2016年摊薄净资产收益率17.84%,比上期增加3.49个百分点;公司16年的资产负债率为45.17%,较上期下降5.57个百分点,近三年基本维持在45%-50%的水平,资本结构比较稳定,且资产负债率在行业内较低、财务比较稳健。

盈利预测及评级:我们预计公司2017年至2019年归属母公司净利润分别为8.54亿元、11.53亿元和14.64亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.42元、0.56元和0.72元,对应的2017年3月31日收盘价(7.86元)的市盈率分别为19倍、14倍和11倍,维持“增持”评级。

风险因素:货币政策收紧;房地产调控严厉程度超预期。