招商蛇口:业绩靓丽,跨步前行

投资要点

事项:

公司公布2016年年报,全年实现营业收入635.7亿元,同比增长29.2%,归属净利润95.8亿元,同比增长97.5%,对应EPS1.21元,符合预期。公司拟每10股派发现金红利5元(含税)。

平安观点:

业绩表现亮丽,现金分红慷慨。公司全年实现营入635.7亿元,同比增长29.2%;净利润95.8亿元,同比增长97.5%,较2015年备考口径增长39.0%;扣非后净利润89.4亿,超额完成重组业绩承诺(85.9亿)。期内业绩增速快于营收增速主要因:1)期间费用率同比下降2.2个百分点;2)期内整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”产生投资收益36.1亿元。期末公司预收账款同比增长2.9%至524.9亿,为公司2016年实际营收的82.6%,加上2017年8.3%的竣工增长计划,我们判断公司2017年完成103亿的扣非净利润承诺概率较大。期内公司现金分红达到净利润41%,远超重组承诺(不低于30%)。

三大板块协同发展,毛利率处于高位。公司作为城市转型升级的开拓者和实践者,探索出“前港、中区、后城”独特的产业发展模式,明确邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三大业务协同发展的业务版图。期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长33.9%、1.85%和2.45%,分别占总营收的88.3%、11.2%和0.53%。由于毛利率相对较低的社区业务占比提升,公司整体毛利率同比下降3.14个百分点至34.5%,但仍处于行业较高水平。考虑到公司2016年商品房销售毛利率同比上升3个百分点至34%,预计短期公司毛利率仍将处于高位。

销售目标直指千亿,开工积极彰显扩规模雄心。公司2016年实现销售面积471.2万平米,同比增长35.6%;销售额739.3亿元,同比增长28.4%,完成全年650亿元销售目标的114%。其中一线、二线、三线销售占比分别为33%、14%和53%。受产品结构影响,销售均价同比下降5.3%至1.57万/平米。公司2017年销售目标1000亿,同比增长35.3%,考虑到公司2190亿可售货值(其中新推1490亿),按照50%的去化率保守估计,完成全年千亿目标可期。公司2016年新开工面积544.7万平,同比分别增长23.1%。2017年计划新开工765万平,同比增长40.4%,开工计划积极亦彰显公司扩大规模决心。

投资聚焦核心城市,拿地渠道多样。公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。期内公司斩获了包括深圳国际会展中心在内的27宗项目,计容建筑面积702万平米,同比增长44.2%,全部位于一二线核心城市。投资回归一二线城市叠加土地市场火爆,公司平均楼面地价同比上涨90.8%至12892元/平米。公司持续加大合作拿地力度,新增权益建面仅431万平米,权益占比仅61%。期末公司总储备1826万平米,其中85%位于核心一二线城市。考虑到公司扩规模的决心,预计2017年拿地仍将保持积极态势。除传统招拍挂外,集团内资源(中外运等)的协同和产业新城的拓展(近期与武钢的合作)也正成为公司获取优质储备的重要途径。

园区开发加快异地复制,邮轮母港载誉起航。公司深耕园区开发与运营,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,积累了丰富的城市开发与运营经验。在立足蛇口样板园区的升级改造上,公司在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区开发和运营。积极将蛇口模式对外复制,北京台湖、东莞长安等产业新城项目正在有序推进中。2016年11月深圳蛇口太子湾邮轮母港正式开港,截止2016年末,太子湾邮轮母港共接待邮轮14艘次,运载邮轮旅客约2.23万次。目前公司初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局。未来公司将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。

财务状况稳健,融资成本持续下降。期末公司在手现金456亿,为一年到期负债的337%。由于土地投资大幅增加,净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为19.2%和48.0%,同比分别上升5.8个和1.7个百分点。2016年全年公司综合资金成本约为4.5%,同比下降0.39个百分点。公司整体财务状况稳健,融资成本及负债率仍处于低位。

投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为12倍和10倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益,上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司NAV24.2元,目前股价折价27%,且低于员工持股价25%,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。