事项:
2017 年3 月17 日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1 套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25 年(不含25 年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。随后,广州、郑州、石家庄、长沙等城市也先后宣布了楼市调控升级的政策措施。
核心观点:
本次地产调控政策升级的大背景是2017 年1 至2 月份全国房地产市场整体表现大超预期,热点城市房价快速上涨。我们想重点指出的是,在看到地产政策加码的同时,不能忽略的基本面变化是:(1)按已有的房地产销售数据,一季度经济增长数据会好于市场原先估计,难有明显滑坡;(2)后续房地产开发投资增速有很大可能性向上超预期。因此,我们对后市并不悲观,慢牛行情趋势没有改变。
调控升级的背景:1-2 月份房地产市场大超预期
2017 年1-2 月份全国房地产市场表现大超原先市场预期,具体表现在:
第一,2017 年1-2月商品房销售面积累计同比增速高达25.1%,远高于之前市场的普遍预期。由于2016 年1-2 月份商品房销售面积增速高达28.2%,市场预计2017年房地产市场将有明显降温,在2016年销售面积基数如此之高的情况下, 2016 年底市场普遍预期2017 年前两月商品房销售面积累计同比大概在-15%到-20%左右。即2017 年销售面积大概与2014 年和2015 年的均值水平相当,这也已经是一个相当高的绝对值水平。但实际情况是2017 年前两个月房地产销售面积在2016 年基础上再次增长了25.1%,大超市场预期。
第二,2017 年1-2月房地产开发投资完成额累计同比增速8.9%,比2016 年全年提高了2.0%。原先市场普遍预期2017 年房地产开发投资增速大概在-2.0%到2.0%之间,1-2月份的地产投资增速也相对较高。
第三,以北京为首的热点城市在春节以后房价再次出现快速上涨,引起了社会的广泛关注。以上两点是此次北京出台楼市调控升级政策的重要背景。