新城发展控股:核心盈利符合预测

新城发展控股2016年收入同比增长18.4%至282亿人民币。由于毛利率明显提升、税费支出减少且合资公司业绩较好,核心净利润大涨59.7%至11.6亿人民币,符合我们预测的11.8亿人民币。由于公司激进的扩张和拿地,截至2016年底净负债比攀升至88.7%。鉴于估值公允,维持持有评级。

支撑评级的要点。

虽然公司核心业务所在的部分城市(例如苏州、南京和上海)面临政策调控,但新城发展控股2017年依然制定了850亿人民币的合同销售目标,即同比增长约30.6%。管理层表示,今年有约1,520亿人民币的充足可售资源做支撑。鉴于2017年约56%的去化率目标保守(2016年约58%),管理层有信心能够达成销售目标。

截至2016年底未入账合同销售额超过500亿人民币,因此公司拥有充足的储备资源,能够在2017年实现稳健增长。管理层同时提到,未入账销售额的毛利率要高于2016年报告毛利率(即23.4%)。管理层预计,未来凭借着经常性租赁收入的增加以及融资和建设成本的下降,毛利率将保持上涨。

新城发展控股2016年共购入40个地块,权益面积达760万平方米(售出560万平方米),权益土地成本为248亿人民币。积极的扩张步伐导致净负债比上升5.3个百分点。每股股息与2015年持平,相对于核心净利润的派息率达到24.5%(2015年为39.1%)。管理层提出,未来希望将派息率维持在30%左右。但由于过去几年的每股股息都较为平稳,我们预测2017年的每股股息也会相对稳定,相当于21.0%的派息率。

评级面临的主要风险。

上行风险:深港通南向投资需求强烈。

下行风险:公司核心布局城市遭遇政策进一步收紧。

估值。

鉴于毛利率提升速度和合同销售目标好于预期,我们将净资产上调3.9%至每股5.3港币,新目标价设定在1.85港币。目前股价对应0.9倍2017年预期市净率和6.3倍2017年预期市盈率,2017年预期股息收益率3.4%。估值公允,重申持有评级。