房地产行业2016年业绩预览及2017年业绩前瞻专题研究:业绩锁定性高,增长仍是主基调

2016年板块净利大面积预增且增幅明显

截止2月12日,地产板块约103家公司公布了业绩预告/快报/年报,74%实现增长,其中①增幅超过500%以上有7家,包括华联控股、深大通、渝开发等;②增幅超过100%-500%有31家,包括新湖中宝、皇庭国际、广宇发展等;③增幅超过30%-100%有24家,包括新城控股、华夏幸福、深振业A 等。

板块业绩锁定性回升至近三年高点

按预售款/上年收入观察,截止3Q16末,板块预收款是2015年收入的1.22倍,业绩锁定性回升至近三年高点。在预计板块2016年收入增长29%、2017年增长21%的情形下(wind一致预期),3Q16末预收款对2016年业绩锁定性达226%,在满足2016年收入增长29%后,3Q16末预收款剩余部分仍能锁定2017年收入预测值的44%。

良好的业绩锁定性源于过去两年销售持续增长

得益于2014年2季度以来一系列的行业政策放松、托举,以及货币政策宽松,行业各项数据自2014年下半年开始逐步好转,并于2015年迈入“量价齐升”的“小周期繁荣上半场”、于2016年初迈入“房地产投资、新开工复苏”的“小周期繁荣下半场”。本轮繁荣,龙头公司表现更为优异,行业集中度提升,TOP10和TOP3销售金额、面积份额分别由2014年的17.3%、10.6%和7.8%、5%提升至2016年的18.8%、12.4%和8.9%、7%。

预计2017年行业降温,但龙头白马的销售额大概率仍能显著增长

行业销售额、销售面积、房地产投资、新开工面积累计同比增速均于2016年4月见顶,行业呈现降温趋势。在目前房地产调控政策加码升级的背景下,我们判断2017年降温仍将持续,预计新建商品房销售面积下降10%、销售额下降11%。历史上除2008年金融危机的极端情形外,龙头白马的销售额在其余两次降温阶段大多实现增长,并且2017年行业政策面将呈“因城施策”特征,行业集中度在降温阶段亦有望提升,因此我们判断本轮“降温”阶段,龙头白马的销售额大概率仍能显著增长。

行业负债水平整体改善,短期暴露偿债危机概率小

房地产板块上市公司扣除预收款的资产负债率水平在近两年稳中有降,过去两年销售同比大增又带来一定的销售回款,板块货币资金整体充裕,净负债率明显改善,3Q16末房地产板块净负债率89.15%,较2015年降低5.59个百分点。货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.72,短期偿债能力优,A 股房地产板块整体而言,短期暴露偿债危机的概率较低。

目前或是逢低布局2017年的时机

我们仍坚持“在地产小周期降温期,地产股中的龙头白马大概率能跑赢大盘或跑赢大部分行业”的观点。目前机构的配置、过去两年地产股价表现及当前地产股估值均对2017年地产降温预期反映得比较充分,建议做相对收益的投资者超配。推荐两条主线——①低估值、高增长的龙头白马:新城控股、华夏幸福、荣盛发展、华发股份、金融街、招商蛇口、保利、万科、首开股份等;②改革、转型:嘉宝集团、苏宁环球、新湖中宝、皇庭国际、天健集团、中天城投、厦门国贸等。