房地产行业周报:流动性趋于收紧,按揭利率或将调整

市场成交:1)成交:受春节假期影响,安信国际跟踪的重点城市成交同环比均出现大幅下降,但好于去年春节假期。60城一手房成交4849套,环比下降90.2%,同比下降90.0%;2)库存:可售套数依然保持环比减少,受节假日成交萎缩影响,去化周期明显提升。23城可售套数87.9万套,环比下降0.3%,去化周期34.6周(前值33.4周)。3)土地:供应环比量价齐升、成交环比量价齐降。本周土地供应规划建筑面积环比上升150.8%,同比上升142.6%;挂牌均价环比上升43.3%,同比上升67.8%;土地成交规划建筑面积环比下降1.5%,同比上升0.1%,成交均价环比下降32.3%,同比下降14.7%;成交总价环比下降88.6%,同比下降31.7%。

行业政策:1)宏观层面货币政策收紧有迹可循。此前M2及贷款投放的增速已经在去年下半年有明显回落,货币市场利率也于四季度开始低位回升。去年年末的中央经济工作会议定调去杠杆、抑泡沫,对于货币政策的态度也是中性偏谨慎,叠加美联储加息或导致中国被动收紧货币政策,今年货币政策整体趋严是大概率事件。1月24日央行的MLF操作利率较上期提高了10个基点。2月3日,央行上调OMO和SLF利率,最高达35个基点。我们认为尽管基准利率没有上调,但是要对流动性收紧的趋势要有清醒的认识。2)流动性收紧将是影响全年房地产市场的核心因素。年初以来的楼市调控加码和货币政策偏紧持续印证我们的年度策略观点:流动性收紧将是将是今年房地产市场主基调,也是最核心的影响因素。在需求端体现为差异化信贷政策继续深化以及按揭贷款利率拐点的出现;在供给端体现为房企融资监管不断加强。房地产市场的流动性收紧将导致个人和企业信贷获取难度以及信贷获取成本均出现明显提升,楼市也将从“量缩价稳”(房企保价控量)逐渐向“量稳价降”(房企以价换量)转变,预计今年下半年将出现房价回调压力。值得注意的是,去年年底按揭贷款利率已经出现了反弹的迹象,考虑到:i)近期央行变相加息释放的信号;ii)楼市调控可能伴随着对于按揭投放的窗口指导;iii)今年公共部门投资力度加大,银行信贷有了更多的投向,我们认为按揭利率或将出现调整,需要对此保持密切关注。

投资策略:宏观流动性趋紧对版块构成利空,但实际影响还未传递至房地产行业,估值回调有限。我们始终坚持下行周期房企选股重点在于“资源价值+融资能力”,推荐逢低买入行业龙头如:中国海外发展(0688.HK)、华润置地(1109.HK);中小型房企如:禹洲地产(1628.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)。同时也建议关注高防御属性的物业管理版块,首推绿城服务(2869.HK)。