房地产行业事件点评:货币抽水、土地严控,地产行业的未来是“银”是“铁”?

1、货币政策收紧,2017年房企迎来资金收紧期

2016年房企通过私募债、公司债、中票等工具实现债权融资额1.14万亿元,同比增长26%。股权融资作为低成本融资的另一个渠道在2016年也实现了进一步扩张,但远不及债券发行体量,较债权融资更早一步,在国庆后的半个月内就表现出了明显的政策收紧趋势。

基准利率在央行货币政策工具中的作用和地位已经越来越低,MLF和SLF作为央行的主动管理型货币政策工具正在发挥越来越重要的作用,尤其是可以通过主动性的操作实现货币的长短期配置(被动型货币政策工具VS主动型货币政策工具)。多个动作频繁释放同一种信号--货币政策收紧的信号,影响机制将最早从央行向金融机构传导,最终形成终端企业的实际贷款利率抬升。我们判断央行此举一方面是应对外部美联储2017年宣称的3次加息影响,另一方面是应对内部已经无法掩藏的通货膨胀压力。

2017年是行业销售和融资的寒冬,房企能够持续经营的前提假设是基本面未发生重大变化和企业拥有良好的现金流,一方面需要部分区域快销产品实现现金流回笼,另一方面需要房企能够利用所有一切低成本融资渠道,可以维持价值深挖模式的产品开发进程,大中型房企更容易享受区域广泛布局和规模效应带来的融资便利,小型房企则更需要强调自身的造血功能,高效率的管理自身的现金流。

2、土地供应严控,房企策略或为:精耕一、二线,再下三、四线

为了稳定预期,防止地价进一步带动楼市上行,包括天津、广州、合肥、济南、南京等至少16个热点城市依据市场需求情况编制、公布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划,调整土地出让节奏,稳定住宅用地供应预期,但北京、上海、深圳缺席。

2016年土地市场的火热预期可以延续到2017年,虽然在货币政策偏紧、房企主要融资渠道受限的大背景下,但是大城市化进程稳定发展、2016年小行情给诸多房企提供了大量流动性,在补库存和销售结构性行情的要求下,一、二线和大都市圈范围内的三线城市仍将是房企关注的重点区域。《全国国土规划纲要(2016-2030年)》中提出的针对京津冀、长三角和珠三角三个大城市圈的土地使用指导原则是“以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地”,也就奠定未来仍然严控土地供应的基调,从这一点讲,未来一二线仍将是大中型房企的抢夺热点,同时大城市圈周围的三四线城市也将开始充满机遇,中小型房企或可以此为突破口。

值得关注的是,针对一线城市土地供应难以短期放量的问题,房企的应对策略可以包括:股权并购小开发商的优质项目、参与旧改项目开发、存量优质物业的改造升级、顺应租赁市场发展要求构建租赁相关业务。在未来的一段时期内,要么选择规模化之路,实现资金、资源的低成本获取,要么选择精深特色化之路,实现差异化竞争,从更细分行业挖掘发展机遇,租赁、文旅、养老等领域仍然处于跑马圈地的阶段,品牌房企的介入将存在巨大的竞争优势。

3、2017年是此轮周期拐点,维持调控力度保障地产行业“白银十年”

我们认为,2017年将成为此轮地产繁荣周期的拐点。基于的判断背景是:一方面流动性拐点,始自2015年的流动性宽松实质已经进入收紧阶段,尤其是在人民币贬值压力下、输入型的通货膨胀概率增大,货币政策已经不存在继续放松的空间,最集中的体现为近期央行隐性升息(MLF利率提升);另一方面,受到中央政策的强制性要求,住房的金融属性要让位于居住属性,因此,长效机制具体政策的陆续落地可期,目前已经有部分城市出台未来3年供地计划响应中央号召,预期房产税等方式都有可能通过组合拳的形式出现于政策列表。

同时,我们也认为地产行业并未面临没落,仍然拥有巨大的发展空间,尤其是在城镇化被证伪、大城市及大都市圈进程快速发展的大背景下,稳定的政策环境和前瞻性的规划将为地产行业开辟出新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰,但2017年可能成为房价的高点,同时,我们认为,未来相当长的时期内,行业的总体规模仍有望保持在10万亿以上。

风险提示:行业调控政策进一步收紧、信贷政策收紧、销售不及预期

结论:

行业估值仍然处于历史低位,虽然政策严控形成对地产板块估值形成较大压力,但无法改变地产行业业绩确定、估值安全的投资价值逻辑,板块分化将更加明显,部分优质地产股或将重新迎来机构投资者的青睐。

我们认为地产股投资有两条逻辑主线:

第一,险资价值投资逻辑不变,尤其是在短期下跌下出现的价值洼地房企将更具投资价值,我们看好目前已经被险资举牌的房企:金融街、金地、万科、保利、南国置业、京投发展、迪马股份;

第二,热点城市及大都市范畴受益房企,看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企:荣盛发展、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、冠城大通。