物业行业深度研究:蹒跚十载,静待花开

存量时代到来,行业迎来新起点

我国房地产业迄今为止已经历了10余年的“黄金时代”,在人口红利拐点、城市化率增幅放缓等因素的作用,行业由“增量开发”向“存量持有”转舵。与此同时,物业行业正摆脱盈利困难的桎梏,行业本身价值不断被挖掘,长期价值看好。随物业企业不断独立走向市场化,向开发销售部门输血过度的问题有所缓解。物业企业站在了制胜未来的新起点。

行业龙头现雏形 ,成本改善多渠道,增值服务地位凸显

近年来行业呈现出了规模化程度不断提高,集中度快速抬升,龙头集团初现的态势。相较于全行业,百强企业在物管面积、收入的提升和成本控制等方面优势明显,行业集中度实现了长足进步。龙头物业企业通过收并购的加速,在规模化的道路上不断前行,已初具强者恒强态势。企业成本的不断压缩,不仅仅得益于规模化效应,同样源自在高新技术应用上的积极探索和大量投入。通过管理职能化、业务外包化缩减基层人力支出,加大对吸收高端人才的投入,物业企业的人力结构得到充分改善,资源配置更趋合理,核心竞争力有所增强。相较于成本端的改善,物业行业价格端的提升仍在路上。与GDP、CPI和工资增速相比,物业费增速显著落后,获取补偿性增长的空间相对可观。虽然价格的提振仍在酝酿,但物业行业的价值挖掘已如火如荼,行业龙头纷纷选择布局多元化业务。开拓增值服务的根本,不仅仅在于增值服务带来的巨大增量空间,更在于增值服务对基础物业存量市场的有效盘活。

房企物业与社区O2O的天作之合

房企物业公司在发展社区O2O业务上不仅深具优势,更与传统物业业务形成协同。物业公司发展社区O2O天生具备线上引流方式,利用现有资源即可解决行业普遍难题。房企出于自身转型等需求,开始向物业倾斜资源,促成了物业行业的整合与规模化发展,利于社区O2O模式的加速推广。

房企社区O2O:商业模式各显神通,盈利侧重有所不同

保利物业主要为母公司转型做支撑,盈利主要来自相关垂直业务。万科物业以社区平台为辅,服务升级为主,盈利主要来物业费的提升。长城兼顾平台与垂直服务,打造社区生态圈,盈利来自价值链的延展。彩生活、福星智慧家专注平台服务,加速规模扩张,盈利主要来自与合作垂直服务商的业务分成,增长关键在于扩张速度的维系。

投资逻辑与建议

在投资逻辑上,我们建议关注物业行业龙头企业。行业整合预期强烈,龙头企业有望迅速规模化;企业积累客群优质,为基础物业提价和开拓O2O市场奠定基础。在标的的选择上,A股建议关注福星股份(000926.SZ),港股建议关注绿城服务(2869.HK)。