房价专题系列报告之二:城市圈变迁下的房价密码

巨型城市和城市圈形成为发展趋势。城市圈为以大城市为核心,周边城市共同参与分工、合作,形成一体化的区域经济现象。根据美国城市地理学家诺瑟姆总结的规律,当城镇化率触及50%的时候,普遍将会出现“城市圈化”的特征。发达国家主要城市圈区域经济总量均在8000亿美元以上,占全国比重在20%以上,伦敦圈最高达74%,人均GDP在4万美元以上。国内最大的长三角城市圈区域经济占比及人均GDP分别为18.5%与1.4万美元,与国际性城市圈差距仍然较大。当前我国城市化率早已超过50%,形成了2个(北京、上海)人口超过2000万人级别的巨型城市,随着城市化进入中后期,巨型城市和城市圈形成仍将是趋势。

发达轨道交通为城市圈形成的必要条件。交通拥堵为城市扩张的重要瓶颈,世界主要大城市均有发达的地铁网络。东京、纽约、巴黎等地都在20世纪上半叶即开始地铁铺设,其中东京地铁运力最强,人均乘铁次数达到240次以上。以东京圈计算(包括埼玉、千叶及神奈川),其轨道交通(包括地铁、新干线)网络总长度为2246.4公里,总里程世界第一,人均密度达到0.6公里/万人左右。北京1969年、上海1993年才开通地铁,但建设速度较快,上海仅30多年时间建成长达617万公里的地铁线路,已成为世界地铁线最长的城市,人均里程0.28公里/万人。

国际中心城市与卫星城房价比处于2~6倍区间,且房价弹性更高。全球主要都市圈核心城市与周边卫星城市房价比基本位于2~6倍的范围,核心城市中心区与郊区房价比基本位于1.5~2.5之间,且中心城市房价持续跑赢卫星城,显示出更高的价格弹性。以从东京圈为例,东京地价在1987年即已达到历史高点,而周边地区则从1988年开始扛起领涨大旗,直至1991年后与核心区同步下跌。东京地价与外围三县地价比值1980年至2004年长期处于2倍-2.5倍区间,其中1987年最高比值达到4.7倍,显示东京更高的价格弹性。 国内中心城市与卫星城房价比处于2-4倍区间,呈逐步提升趋势。对比国内上海、深圳与周边城市房价,可以发现上海与苏州房价比值保持平稳,从2-2.5倍升至2.5-3倍,深圳与东莞房价比值提升较快,从不到3倍升至4倍以上。从中心城市内外环房价对比来看,上海内环与内外环间的房价比值长期在1.5-2.5倍区间波动,仅2011年房价严控期间出现异常升高。深圳内环(以南山区为例)与外环(以宝安区为例)的房价比值在1.5 -2.0倍区间波动,均与国际主流城市基本一致。尽管城市内部房价走势还受到政府规划、学位等因素影响,若剔除该方面影响,参考国外经验和历史走势,经历两年房价大涨后,一线城市内部各区域已不存在明显价值低估洼地。