房地产行业2017年度投资策略:行业进入调整期,在变革中寻求投资机会

2017年的房地产行业将进入调整期,并会经历较为困难的一年。主要体现在:投资增速下滑、销售增速放缓或出现负增长、去库压力加大、行业景气度下滑;另一方面,我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足。总体来看,房地产行业将面临小周期的下降通道,行业将面临内外压力。

从整体来看,2017年的房地产市场将以“控”为主。一、二线重点城市今年市场较为火热,2017年预计政策将会明显收紧,市场局面主要由库存降低后的供求相对平衡来决定。三、四线城市库存压力大,虽然2016年受到一、二线城市的传导,价格出现上涨、销售增加。但是预计2017年政策仍将以去库存为主要任务。

我们的展望:1、各地政策已经表露了抑制房价快速上涨、降低房地产杠杆,以及去房地产库存的决心。我们预计政策、货币及信贷将接连收紧;2、2016年持续大幅度增长的新开工对于2015年的楼市来说也是从另一个角度“新增库存”,由于房地产开工到销售的周期从原先的2-3年缩短至今的15-18个月。同时,我国房地产销售模式采用的是预售制,房屋销售数据要先于竣工数据。我们预计2017年房地产新屋建成与销售数据将出现背离,销售压力巨大;3、2017年融资环境将会收紧,M1和M2剪刀差将会被收窄,使得居民存款流向企业账户将会减少,房企在行业调整期内虽持有相对充裕的资金储备,但是资金压力将会显现。届时,企业转型和行业整合将至;4、我们预计2017年调控政策将对自住和改善型需求的购房者更有利。同时,我们判断各地对保障房、廉租房的覆盖面积将较今年有更大的增加,用以满足需求性购房者的供应。

我们给予房地产行业“同步大市”评级。推荐投资组合:苏宁环球(000718)、粤宏远A(000573)、荣丰控股(000668)、华发股份(600325)、信达地产(600657)、世联行(002285);华夏幸福(600340)、空港股份(600463)、张江高科(600895)、南京高科(600064)、中房地产(000736)、陆家嘴(600663)。