宏观经济:到底哪些城市对房价的控制强

为何一些城市的房价貌似“只涨不跌”?市场多数从需求方面来回答这个问题,而忽视了供应方面的影响。那么,地方政府如何管理土地与房地产供应呢?各城市有什么差异?这些差异对房价走势有什么样的影响呢?

国家制定土地供给规划,近几年供给规划逐步下滑。根据我国宪法的规定,土地所有权隶属于国家和集体,土地使用权可依法流转并给予补偿。国家制定总体土地利用规划,控制土地供给,地方政府据此制定本区域土地利用规划,并根据土地规划对区域内土地实行供给管理。各区域2011-2020年的年均供地计划要远远低于2006-2010年的年均供地计划,供给规划逐年萎缩,部分反映可利用土地越来越少。

受征地、拆迁、土地整理、土地储备等不确定因素影响,土地的实际供给远小于供给规划,而一些地方政府在房价上升期和下降期对土地供应的不对称现象也对房价形成支撑。主要城市实际土地供应远远小于土地供应计划限额,2006-2010年16个主要城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%(其中深圳仅为5%),2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%(深圳仅为2%),天津、北京、上海、厦门、深圳等5个区域2011-2014年供地规模较2006-2010年降幅超过45%。部分城市的土地溢价率超过100%,2008-2015年上海、珠海、北京、南京、合肥、深圳等区域土地溢价率均超过40%,房价增长均超过100%。在房价快速上涨过程中,地方政府通常只会小幅增加土地供应,而房价增速下滑时期,一般会大幅放缓土地供给,以防止房价大幅下滑。

受城市规划相关法规和技术规范、城市风貌和土地价值等因素影响,各地容积率的规定也有很大差别,从而影响房地产供给。容积率越低,房价一般也增长越快。实际新增住宅的容积率一般低于容积率上限。受容积率规定的影响,实际的住宅供给也受到了一定的限制。从房价和容积率的关系来看,2008-2015年的数据表明,济南、成都、郑州等区域的容积率较高(3-4),其房价增速也越慢,而珠海、北京、上海等区域的容积率较低(2左右),其房价增长也越快。

综合来看,上海、北京、南京、合肥、广州、苏州、郑州等城市对房价的影响相对较大。另一方面,一线城市占据很多资源(医疗、教育、工作机会、城市设施等),房价资源比指数也远比其他国际都市低,潜在吸引力较大。近期这些楼市有调整空间,但中期或仍然有支撑力量,不过因为人口结构逆转,全国楼市总体上大周期一去难返。