地产行业动态跟踪报告:调控效果显现,销售增速持续滑落

事项:国家统计局公布前11月全国房地产开发投资和销售情况,1-11月房地产开发投资额9.3万亿元,同比增长6.5%。商品房销售面积13.6亿平米,同比增长24.3%,销售额10.3万亿元,同比增长37.5%。土地购置面积1.9亿平方米,同比下降4.3%。

平安观点:

基数抬升带动单月投资增速滑落。1-11月全国房地产投资额9.3万亿元,同比增长6.5%,增速较前10月下降0.1个百分点,其中11月单月投资额同比增长5.7%,较10月回落7.7个百分点。分细项来看,土地投资维持高位,单月土地成交价款同比增长64.7%;新开工由于基数抬升,单月同比增速下降至3.3%。展望2017年,受益原材料上涨带动的建安成本回升及房企持续补库存,预计地产投资增速仍将维持在2%-5%。

新开工增速小幅回落,土地市场维持高温。1-11月新开工同比增长7.6%,增速较上月回落0.5个百分点,其中11月新开工同比增长3.3%,较9月回落16.7个百分点。1-11月房企土地购置面积同比下降4.3%,降幅较前10月收窄1.2个百分点,累计土地成交价款7777亿,同比增长21.4%,增速提高4.7个百分点。两者增速差进一步扩大至25.7个百分点,意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的20家标杆房企前十月房企拿地面积与销售面积比值为101.5%,甚至略低于2015年,主流房企库存并未得到补充,预计2017年核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿,土地价格难以在目前基础上下行。

调控效果显现,单月销售增速大幅滑落。1-11月全国商品房销售面积13.6亿平米,同比增长24.3%,增速回落2.5个百分点;商品房销售额10.3万亿元,同比增长37.5%,增速回落3.7个百分点。其中11月单月销售面积及销售额同比增长7.9%和13.2%,较10月回落18.5个和26.9个百分点,政策调控效果显著。考虑到2016年较高基数叠加需求透支、热点城市政策收紧,预计2017年销售将延续回落。

个人按揭贷款增速维持高位,资金面宽松依旧。前11月个人按揭贷款同比增长49.3%,增速小幅回落2.2个百分点,定金及预收款同比增长30.5%,增速回落1.7个百分点,依旧维持较高增速。房企整体到位资金12.9万亿,同比增长15.0%。整体来看,尽管近期地产公司债、定增均有所收紧,但由于2015-2016年持续销售大年,短期房企负债资金覆盖率高,净负债率处于历史低位,资金压力仍相对较小。

投资建议:板块投资方面,近期受险资调控影响,举牌概念股表现有所回落,但中长期来看,随着长端利率下行,保险机构提升权益资产配置比例仍是趋势,高分红高ROE的蓝筹地产仍将受到险资的青睐,仍建议关注险资概念股京投、首开、金融街、金地、招商、保利等个股。