房地产2016年12月研究月报:举牌并购继续发酵、土地市场延续火热

市场回顾

11月上证综指收于3250点,上涨4.8%,成交额5.9万亿,环比增加91.2%;申万房地产指数上涨4.5%,成交额5793亿,环比增加57.7%。

横向比较来看,地产板块涨幅稍弱于大市。板块个股中同达创业、华鑫股份、粤泰股份、*ST珠江和金地集团等个股涨幅超过20%,东方银星、中珠医疗、大连友谊、绵石投资、铁岭新城和新黄浦等个股涨幅超过15%;与此同时,海德股份和万方发展跌幅超过10%。地产蓝筹股11月表现较为突出,其中金地集团涨幅超过20%,招商蛇口涨幅超过14%,荣盛发展、万科A、保利地产、华侨城A、华发股份、泰禾集团和绿地控股涨幅超过5%,好于板块平均水平,而华夏幸福跌幅超过5%。

行业跟踪

土地供应方面,全国重点城市住宅用地供应量有所上升。11月我们跟踪的30重点城市(4个一线城市,26个二线城市)供应住宅类用地合计263宗,供应面积1562万方,对应规划建面为3969万方(环比增加98.1%、同比减少2.6%),平均起拍楼面价4122元每平米。

土地成交方面,11月30重点城市住宅类用地成交159宗,成交面积922万方,对应规划建面为2224万方(环比增加72.9%、同比减少3.8%),成交总价1667亿(环比增加185.2%、同比增加24.4%),平均成交楼面价7494元每平米,住宅类用地成交溢价率为50.9%。

房屋销量有所下滑:11月32样本城市新房销量环比减少15%、同比减少13%、累计同比增加24%,其中二线城市环比减少9%,中西部环比减少3%,销量环比下跌相对较少;同比来看,二线城市持平、中西部增加16%,增速相对领先。11月26样本城市二手房成交量环比减少11%、同比减少2%,累计同比增加39%。

去化周期持平:我们跟踪的15样本城市平均去化周期与10月的9.5个月持平,其中上海、南京和合肥仍在3个月以内,温州仍在15个月以上。

投资建议

地产小周期特征不明显,“十一”调控过后新房市场量缩价稳、土地市场依旧火热、行业资源加速整合,考虑到政策预期的高点已过,优质地产股很难出现实质性利空。近期险资举牌概念继续发酵,包括安邦举牌中国建筑、恒大继续收购万科股权、前海人寿买入格力电器,险资高成本资金体系内难以正循环,不断侵袭二级市场。周六刘主席发言对险资概念股短期形成压制,特别是恒大系和前海系相关概念股,但增量资金主导的逻辑并未破坏,不必过于悲观。

资源类低估值推荐招商蛇口、金融街、南山控股;NAV折让明显、低估值、业绩增长类推荐新城控股、泰禾集团、华发股份;低估值龙头类推荐保利地产、华侨城A;其他建议关注中航地产、城投控股、上海临港、苏宁环球和中珠医疗的等个股。

风险提示

销售、新开工和投资表现低于预期。