房地产行业周报:调控后首月投资增速反弹,销售如期回落

低基数效应推动新开工、投资增速反弹:1)去年10月新开工环比减少37.5%带来的低基数导致今年10月新开工同比增速大幅回升39.4pc。从上一轮调控经验来看,政策收紧影响由销售传导至开工需要半年以上,同时考虑到去年后三月的低基数(持续负增长),预计至年底新开发增速不会出现明显下滑。2)调控后首月土地市场整体呈现“量缩价升”的态势,10月单月土地购置面积与去年同期持平,增速较9月回落12.6pc,单月土地成交均价同比增长36.2%,推动全年累计成交均价首次突破4000元/平方米。3)新开工增速反弹叠加土地成交价款持续走高推动10月投资增速(13.4%)达全年最高水平,在低基数效应下,4季度投资增速大概率企稳。然而随着楼市调控影响逐渐由需求传导至投资,叠加近期房企融资和土地市场管控力度持续加强,预计2017年房地产投资增速面临较大压力。

调控效果显现,销售同比、房价环比均有所回落:1)调控后首月住宅销售降温明显,10月住宅销售面积、销售金额增速分别较9月收窄9.3pc、22.9pc。值得注意的是,如我们之前的预期,本轮调控目标明确,热点城市销售面临较大幅度调整,其余广大二三四线城市去库存大方向不变,受调控影响有限。11月前三周热点城市楼市成交增速进一步下滑,推动全国销售增速持续回落,受去年末楼市复苏带来的高基数影响,预计未来销售增速将加速回落。2)调控政策使得热点城市10月房价涨幅均出现了明显回落,其中深圳、成都房价环比微降。考虑到目前按揭贷款利率始终保持低位徘徊,下行空间不大,同时信贷政策收紧,我们认为房价增速高点已过。短期房价整体将保持高位震荡,中期部分基本面不扎实而又前期上涨过快的城市(如深圳、天津、苏州)房价存在回调压力。

房企资金端压力将逐步显现:本轮楼市复苏使得销售回款成为了房企资金的主要来源,到位资金来源中其他资金占比持续提升,1-10月按揭贷款、定金及预收款占比首次超过了50%。然而,目前首套房按揭贷款利率已连续4个月持平,进一步宽松的可能性较小,同时热点城市楼市调控,需求后续增长不足,加之近期房企融资全面收紧趋势已现,未来房企到位资金状况值得关注。

投资建议:我们认为随着行业进入调整期,龙头房企将在竞争中具有更明显的优势,建议重点关注中国海外发展(0688.HK),同时也推荐关注存量房时代下市场潜力深厚的物业管理类企业,如彩生活(1778.HK)。