中国开发商调研要点:市场转入冰冻期;首次降价可能出现在2017年一季度

政策执行史上最严;需求回落。

上周我们用三天的时间考察了上海、南京、苏州的开发商、项目、中介及银行,从而了解目前的市场趋势/情绪。在最近的调控政策出台之前,这三个房地产市场是长三角地区最活跃的市场。

要点:1)虽然调控政策与此前周期类似,但执行力度空前之大;政策旨在全面抑制投机/投资需求。具体而言,执行的重点在于:a)控制预售许可;b)打击可能引发/鼓动紧急购房的营销举措;c)严格限制对二套房购房者的按揭贷款。2)因此:a)我们在上海考察的四个项目均延迟新开楼盘,因其期望售价较今年上半年上一期上涨20-30%;b)南京市政府设定各区的房价上限;c)苏州年底前不再发放预售许可;3)开发商表示,10月初调控政策出台以来,上海的客户流量大幅下降,南京/苏州则下降了80-90%;4)由于年初以来销售额已显著超出预期,目前开发商的现金流压力较低。我们注意到目前110家A股上市开发商的平均净负债率和总杠杆分别为87%和78%,而2015年底为97%和77%。

市场情绪恶化;首次降价可能始于2017年2月/3月。

通过开发商/中介了解,最近几周里购房者的观望情绪升温,而且降价预期已明确形成。由于调控政策出台前三分之二或更多的购房行为源于投资需求,当前房价对于大部分首次购房者而言可能仍无力承受。开发商/中介预计首次降价可能出现在2017年2月/3月。但其预计如果价格开始走软,政策执行将会放松。

估值已处于周期谷底,但缺乏积极推动因素。

我们研究范围内的A股/H股目前股价较2016年底预期净资产价值平均折让23%/51%(我们假设2017年一二线城市的房价较当前水平下降5-10%)并对应1.9倍/0.9倍的2016年预期市盈率,而2013年下半年-2014年下行周期均值为52%/43%和1.6倍/1.1倍。虽然我们认为H股估值已计入不利的房地产市场前景,但股价可能保持在目前的低位,因为预期房价疲软而且没有政策或成交量方面显著的积极推动因素。