中投证券房地产行业周报

【一手房成交】国庆调控影响持续发酵,本周成交量继上周持续下降,环比-16%。本周46城成交面积527.4万平,环比上周-16%(一线环比-10%,北上深广环比分别-5%、-28%、-14%、+10%;二线-19%;三四线-12%);同比去年同期-15%(其中一线-24%,北上深广同比分别+30%、-50%、-71%、+25%;二线-19%;三四线+4%);2016年前46周较去年同期仍大增26%(一线+2%、二线+34%、三四线+26%)。本周新房成交继续10月中旬以来的下降趋势,基本与7、8月中旬成交持平。11月1-11日46城累计成交面积908.4万方,环比-14%(一线120.0万方,-2%;二线571.5万方,-12%;三四线217.0万方,-22%)。考虑10月同期国庆后集中备案因素,本周单周成交同比10月下降明显,各线城市成交经历10月较大波动后逐渐趋稳。10月百城房价显示实施调控的21城中:一线城市房价增速均有放缓(北上广州环比+1.26%、+1.09%、+2.82%、+0.27%,分别较上月-2.62、-2.45、-0.91、-0.69个pc);二线城市涨幅略有分化,大多数呈收窄态势(天津成都郑州济南无锡合肥南京佛山厦门东莞珠海福州惠州环比+1.55%、+1.56%、+1.55%、+2.89%、+1.94%、+1.37%、+0.44%、+3.22%、+1.20%、+1.62%、+2.45%、+1.96%、+2.69%,分别较9月-2.33、-0.82、-5.37、-1.29、-4.89、-3.04、-2.65、-0.60、-1.15、-2.19、-3.50、-2.92、-1.02个pc;苏州武汉南宁南昌环比+2.66%、+2.48%、+3.02%、+3.68%,分别较9月+1.22、+0.37、+2.86、+1.13个pc),同时部分非调控城市房价升温明显(长沙芜湖环比+4.08%、+4.35%,持续9月+4.19%、+5.06%的高增幅;长春常熟桂林昆明西安重庆环比+2.32%、+3.57%、+2.47%、+2.84%、+2.50%、3.08%,分别较9月+2.87、+1.59、+2.37、+2.01、+2.33、+2.53个pc)。出台调控政策的21城房价增幅大多收窄,成交量之后价格端调控成效初显,部分非调控城市价格逐渐升温,不排除未来跟进调控。

【一手房库存】可售面积趋稳持平、同比去年同期大降,去化时间环比小幅回升。16个城市可售面积环比上周0%(一线-1%,二线+1%,三四线-1%),同比去年同期-31%(一线-30%,二线-33%,三四线-23%);去化时间6.5个月(一线6.5个月,二线5.6个月,南京2.9个月,南昌4.5个月,杭州4.7个月,三四线10.9个月),环比上周+0.1月(一线0个月,二线+0.2个月,三四线+0.1个月),同比去年同期-3.1个月(一线-2.8个月,二线-2.9个月,三四线-7.5个月)。受集中调控影响,一二线去化速度逐渐放缓,预期一线城市及核心二线城市未来销售短期内将维持低位,中期走势将视各地城市调控力度及执行效果决定。

【二手房成交】本周二手房成交持续下降,环比-15%。15城二手房成交173.9万方,环比上周-15%(一线-26%,北深-10%、-74%;二线-11%;三四线0%),同比去年同期+15%(一线-15%,北深+16%、-77%;二线+28%;三四线+94%)。2016年前46周较去年仍大增47%(一线+24%,北京+50%,深圳-19%,二线+65%,三四线+40%)。本周二手房成交基本与8、9月中旬周度平均水平持平。11月1-11日15城累计成交面积317.5万方,环比10月同期+67%(一线91.7万方,+109%;二线202.3万方,+59%;三四线23.5万方,+24%)。中国城市二手房指数显示11月首周周二手房挂牌价环比+0.66%,较之前一周挂牌价环比增幅0.75%继续收窄,其中一线城市环比整体+0.72%,收窄0.28个pc,北上广深+0.70%、+0.66%、+0.94%、+0.06%,较上周环比值-1.17、-1.12、+0.32、+0.70个pc;二线城市整体仍处上升趋势,但增幅收窄且现分化:环比整体+0.81%,收窄0.12个pc,天津、青岛、大连、武汉+1.57%、+0.83%、+1.02%、+0.94%,较上周环比值+0.01、+0.09、+0.47、+0.03个pc,哈尔滨、重庆、成都、西安+0.07%、+0.97%、+0.87%、+0.12%,较上周环比值-0.20、-0.36、-0.01、-0.35、-0.52、-0.17个pc。二手房成交较新房对调控更具弹性:11月累计成交值环比较新房仍处增长状态,一线城市增幅收窄,二线城市持续分化涨跌互现。

【本周政策】发改委、住建部11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查;发改委严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业地产项目;银监会监管督促表外资产“去杠杆”,房地产委托贷款要求四证齐全;地方政策:1、住房政策:杭州市区二套房以下已结清,首付上调至30%,二套房未结清,首付上调至不低于60%,首套房商业房贷,首付不低于30%,无房有贷款、首套无贷、首套结清家庭,首付不低于40%,首套房未结清,首付不低于60%;太原棚改货币化安置每平方米奖励1500元,可优先享有住房保障;重庆个人住房公积金贷款买房先贷后审;2、土地拍卖:天津发布津南双(挂)2016—134号(补充公告),首次在土地出让过程中设定最高限价;深圳首次采用“双限双竞”办法挂牌出让;3、规范开发商、中介:合肥11月5日起开展规范房地产开发企业、房地产经纪机构经营行为专项整治行动;石家庄27处违规楼盘销售处被关闭;4、信贷政策:上海防止消费贷款、个人经营性贷款、信用卡大额透支等支付购房首付,对房屋抵押贷款加强审核,严查共同还款人业务;深圳要求一个月内清理“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务;5、租房、保障性住房:北京公租房项目首试“第三方运营”模式;广西2017年上半年基本完成现有17万户农村危房改造验收工作;重庆出台全国首部公租房物业管理规范;

【最新观点】10月百城房价公布,成交方面自数量端后,价格端调控效果21城大多已初有体现,一线城市增速均有放缓,二线大部分调控城市亦有涨幅收窄迹象,同时也需注意到部分非调控城市升温明显。在现有调控细则纷至沓来、调控效果初步显现的背景下,预计未来21城将继续逐步推出精准化的调控政策,部分升温明显的非调控城市不排除跟进出台调控政策。

【投资逻辑】9月份,我们多次提示政策风险,验证了我们的判断。展望4季度,多城市重量级调控利空行业基本面,对行业和板块均有较大的抑制作用,整体投资建议审慎。政策收紧不改5大城市群发展乐观判断,同时热点城市楼市需求将外溢到周边3、4线卫星城,有利于该区域布局的公司,如华夏、招商、金科。长期来看行业的发展机会是区域性和结构性,关注短期个股的交易性机会。核心城市及其周边城市群中具备优质资源或者资源获取能力强的,或者具备可持续发展模式的企业,行业调整中将强者恒强,“资源”+“前景”的公司未来持续发展难以受影响。短期险资或大股东增持的公司可能持续活跃,如,廊坊、城投、嘉宝、金融街、金科、京投、华夏幸福、招商蛇口。

【风险提示】政策收紧销售下行低于预期,经济恶化等带来行业景气度下降等。