2016年10月房地产行业研究季报:业绩继续向好、房企强者恒强

季报综述

业绩增速明显提升:申万地产板块2016Q1-3实现营业收入8949亿,同比增长37%,实现归属于母公司股东净利润695亿,同比增长27%,比半年报明显提升,相比去年提升了20个百分点,表现符合我们的预期。考虑到四季度地产结算价格增长等因素,全年的业绩增速或将进一步提升。

毛利率下滑趋势减缓:为剔除毛利率波动大的小体量公司,我们选取2015年营收规模超过30亿的公司作为重点公司。如果以对应报告期内的营业收入为权重按加权平均法测算,2015年重点公司的毛利率水平为28.3%,相比2014年下降了3.6个百分点,2016H1为27.4%,2016Q1-3为27.1%,下降幅度进一步收窄。销售端价格上涨正逐步反应到上市房企的利润表中。

资产负债率开始改善:2015年末重点公司资产负债率为75%、扣除预收账款后为70%、净负债率(扣除货币资金后的有息负债与净资产的比率)为139%,均呈现爬升态势。而到2016三季度末,重点公司资产负债率不变,扣除预收账款后的资产负债率下降了1.2个百分点,但净负债率依然在上升,相比去年末上升了4.8个百分点。

公司对比

销售表现强者恒强:前三季度行业龙头房企增速继续保持在高位,如碧桂园增速167%、恒大118%、融创99%、金地84%、万科44%、保利43%、中海40%,中型房企中首开、荣盛、华发增速也十分可观。十一调控政策会进一步强化这种“品牌溢价、强者恒强”的趋势和格局,总体上看品牌价值突出、有差异化产品开发能力、融资渠道通畅的房企销售增速或继续超预期。

房企拿地投资有分化:我们对典型的开发类公司进行了核心业务指标的对比研究,从投资强度(报告期权益拿地金额/销售额)这个指标来看,万科表现谨慎,前三季度仅为22%,而保利为44%。对于中等体量的公司,今年拿地情况差异也十分显著,泰禾等相对积极,华发等相对保守。

公司存货弹性差异突出:我们按“存货账面价值/总市值”考察,地产板块有30家公司超过100%,其中华发股份超过5,位居板块第一。今年前三季度存货账面值增长超过40%的有上实发展、阳光城、首开股份、华夏幸福和泰禾集团。从存货布局和结构来看,华夏幸福和泰禾集团存货弹性或更大。

流通盘变动

三季报机构持仓变动较大:扣除大小非解禁因素,机构持仓增加1.5个百分点的个股有17只。增量资金涌入板块导致公募持股数量下降明显,公募减仓超过2个百分点的个股有29只,整体持股比例从中报的2.5%下降到三季报的1.58%。

险资择股集中增持:尽管国家队和公募对板块部分个股进行幅度不一的减持,但增量资金增持的力度也比较大,三季度万科、金地集团、嘉凯城、廊坊发展、天宸股份等个股得到持续增持。

投资建议

调控政策加速资源整合,资产慌逻辑继续演绎,我们维持增持评级,建议关注泰禾集团、南国置业、世联行、中航地产、上海临港、深振业等。