地产调控政策专题:本轮房地产调控更持久,对短期增长影响不大

基本结论:

9月底至10月8日国庆黄金周期间,21省市相继出台地产调控政策,房地产市场正式进入新一轮的调控周期。回首往昔,05年以来我国经历了两次地产收紧政策和两次松绑(2005年“国十条”开启“2005-2007”收紧调控;2008-2009年“杭州救市24条”松绑;2011年“国八条”收紧调控;2014-2015的“930”和“330”新政松绑),共同驱动了地产周期性波动。站在当下,本轮调控政策密集出台,我们不禁要问此轮调控的效果有多强?未来的可持续性到底有多久?对经济增长的影响到底有多大?未来哪些政策可以进一步强化?通过本篇报告研究,我们得出如下结论:1、又至地产调控时,实质大于形式,因城施策,政策细化。1)强化供需调控的同时,兼顾市场监管和金融风险防范,如上海等地特别强调了对于资金链的监管。2)调控政策的地方配套细则上看,更加强调针对性和差异化,二、三线城市的调控政策更为细致,如厦门、无锡和成都等地的调控政策涉及到了土地供应、保障房建设等方方面面。

2、本轮地产调控的持久性更长、效果也将更加明显。1)房价没有最高只有更高,已经呈现泡沫化的特征。我们判断政府高层对房地产泡沫对中国经济和社会长期发展的负面影响有了更加清晰的认识,在实现富裕前的泡沫对一个国家经济、金融和社会的长远发展都将带来较大的负面影响。2)与房地产相关的贷款比重上升过快,不利于金融体系的稳定。从住房贷款余额占GDP比重上看,今年上半年达到23%以上,已经很接近当时日本地产泡沫时期的最高水平(25%左右)。3)宽货币的环境短期难以改变,居民部门对房价上涨的预期仍然存在,特别是考虑到明年政府稳增长的压力更大,货币政策仍难收紧,因此房地产调控的时间将比市场预期的要长久。4)国际的经验和事实已经表明,按揭比、还本付息占收入比重等宏观审慎监管指标更加有效,中国的政策正在向着正确的方向前进。

3、本轮地产调控对经济增长的影响。1)本轮地产调控对行业短期影响表现为“量降价缓”,部分城市甚至出现“量价齐跌”,特别是对二线城市的影响较大。2)地产调控下投资的放缓,会降低地产对于GDP的拉动。地产对于GDP的拉动在0.5个点,而地产投资下降1个百分点对于GDP的影响大概为0.04个百分点,明年地产对于GDP的拉动将有所下降,但影响不大。如果明年伴随投资从今年的5%放缓至0-3%.影响GDP0.1-0.2个百分点。3)居民购房边际杠杆率受地产收松调控周期影响较大,因此本轮地产调控会降低当前地产金融风险。

4、我国未来房地产调控的着力点:重庆与德国的经验借鉴。1)从重庆来看,治理地产秩序需要考虑“五要素模型”:其一是社会房屋的配置体系,主张采取“双轨制”的供房体系,政府保障房体系要占30-40%;其二是土地供应方式的影响,重庆市政府掌握大部分土地储备,更好的按需配置土地消费量:三是供求关系,在限购约束需求的同时,要加大商品房和保障房的供应量:四是通胀和货币政策相关,贷款价格高低和比例高低,都会影响房价:五是税收,所谓的房产税,更多的功能在于遏制炒房,而非一下子打压价格。2)从德国的经验看,实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制,控制房地产杠杆。另一方面保持较低的住房拥有率,遏制房地产投机性需求。3)我们认为,本轮采取控制按揭比例和居民按揭占收入比重等房地产调控的手段更加科学,最终也更有效果。此外,治理中国房地产畸形发展的根本手段在于制度建设,特别是理顺地方政府的财政关系,戒掉土地财政的根源。