中洲控股:禀赋优质,成长典范

投资要点

事项:

公司公布2016年三季报,前三季度实现营业收入53.7亿元,同比增长70.5%,净利润8198.7万元,同比下降80.2%,对应EPS0.125元,符合市场预期。

平安观点:

毛利率下滑叠加税费影响致业绩滑落:前三季度公司营收同比增长70.5%,净利润下降80.2%,净利润大幅下降主要因:1)报告期主要结算的上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高,与上年同期结算的深圳中洲控股金融中心项目相比,毛利率有较大幅度的下降。前三季度公司整体毛利率同比下降16.6个百分点;2)递延所得税影响导致报告期内税费增加了7075.6万元。受益楼市回升,我们草根调研的公司成都锦城湖岸售价从年初的1.1w/平米上涨到目前1.9w/平米,后续随着项目进入结算周期,有望带动公司毛利率逐步回升。

成交表现抢眼,拿地渠道多样:公司坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略,从销售商品、提供劳务收到的现金口径来看,前三季度实现销售85.4亿,同比增长113.9%,完成年度计划(105.2亿)的81.2%,远超全国商品房销售额同期增速(41.3%),业务规模持续扩张。公司延续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局,期内收购香港铜锣湾项目,实现香港地区双盘联动,竞得成都项目,进一步完善成都区域布局,合计新增廸面6.71万平。考虑公司扩规模的发展战略,预计公司仍将积极拓宽项目获取渠道,增加优质土地储备。

持续融资助力规模扩张,股权激励及员工持股绑定利益:继去年完成对大股东20亿后定增后,公司再次推出35.11亿定增预案,全部用于地产项目投资,为后续做大做强提供充足弹药,目前定增已获发审委审核通过。

继2015年推出股权激励后,期内公司进一步实施员工持股计划。目前已完成购买,累计持有公司2.75%股本,成交均价15.75元/股。股权激励与员工持股计划实现管理层、员工和股东利益绑定,助力公司跨越式发展。

预收账款充足,负债率小幅下降:由于销售额大于结算收入,期末公司预收款较年初上升67%至91.6亿,为2015年总营收的1.81倍,奠定未来业绩增长基础。期末在手现金58.7亿,为一年内到期的长短期债务242%。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为51.7%和91.3%,较年初小幅下降。

维持“强烈推荐”评级:预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元,当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。公司背靠大股东中洲集团,持续土地和资金支持,彰显对上市平台重视,为上市公司做大做强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略,股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富,历史遗留的黄金台项目亦有望取得突破,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:业绩及销量不及预期风险。