房地产行业周报:整体销售环比“霜降”、一线仍坚挺

行业跟踪(2016.10.14-2016.10.20):一手房:环比下降21.25%,同比上升7.03%本周安信跟踪56大城市一手房合计成交7.96万套,环比下降21.25%,同比上升7.03%,累计同比上升25.16%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别2.01%、-15.62%、-28.06%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为145.12%、7.3%、-26.79%、3.18%。

二手房:环比下降19.34%,同比上升19.35%本周安信跟踪的17个城市二手房成交合2.34万套,环比下降19.34%,同比上升19.35%,累计同比上升41.68%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别11.22%、-31.23%、-30.01%。

库存:可售套数环比下降1.65%截止本次统计日,全国24大城市住宅可售套数合计89.68万套,去化周期20.2周,环比下降1.65%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-2.79%、1.08%、-3.12%;一线、二线及三线去化周期分别为24.6、13.8、27.9周。

土地(2016.10.10-2016.10.16):供应成交量价齐升本周土地供应建筑面积环比上升406.17%,同比下降21.55%,其中二线、三线城市环比增速分别787.6%、306.4%;挂牌均价环比上升17.98%,同比下降32.84%;本周成交土地规划建筑面积环比上升425.26%,同比下降14.13%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别56.42%、1930.51%、260.06%;成交均价环比上升60.12%,同比上升85.19%;成交总价环比上升741.01%,同比上升59.05%。

政策:统计局:统计局公布地产1-9月地产行业数据,累计投资额7.46万亿;累计销售面积10.52亿方公司跟踪:北京城建:取得北京市顺义区临河村棚户区改造和环境整治项目实施主体授权批复,项目范围内涉及民宅拆迁约1200户,建筑面积约40.86万平米,拆迁人口约4500人;企业拆迁约156家,建筑面积约34.39万平米。

投资建议:1)上周56城整体一、二手房环比双双下降,但一线城市的一手房成交仍小幅上升,北京甚至涨逾1.45倍;深圳在此轮930政策调控力度最强,但目前对成交的影响尚不明显;另外可以看到,受调控力度较小的二线以及并无调控的三线,本周成交下降幅度更大,体现其成交对行业下行的预期更敏感;2)根据我们对历次调控的量价分析,这轮行业销售的景气度上升并没有带动新开工的热情,因此目前一线城市去化周期仍处于低位,预期也不会因为调控而大幅上升(这与以往几轮周期很不同);同时虽然这次地产信贷已经收紧,但与货币政策的紧缩并不同步(稳增长压力较大),所以基本不要期待核心城市房价崩盘,当然成交量和银行按揭贷款增速的下行是大概率事件。3)回归到投资上,考虑到目前机构对地产板块仍然是低配的,对地产板块不宜过度悲观。但由于受制大盘波动率下降以及政策短期无宽松可能,四季度板块波澜不惊,短期情绪利空多过利好,四季度坚守价值是关键,建议关注:1)基本面扎实、估值稳建的行业龙头,如招商蛇口、保利地产;2)关注拥有永续现金流概念,受益于融资成本下行—估值提升的陆家嘴、中国国贸、阳光股份;3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能置业;4)以及转型有序推进、多元驱动业务再发展的高新发展、嘉宝集团。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。