地产行业动态跟踪报告:金九成色十足,投资微幅回升

事项:

国家统计局发布前9月全国房地产开发投资和销售情况,1-9月房地产开发投资额7.46万亿元,同比名义增长5.8%。商品房销售面积10.5亿平米,同比增长26.9%,销售额8.02万亿元,增长41.3%。土地购置面积1.49亿平米,同比下降6.1%。

平安观点:

土地市场火爆带动投资增速小幅回升:1-9月全国房地产投资额7.46万亿元,同比增长5.8%,增速较上月回升0.4个百分点。9月当月投资额1.02万亿元,同比增长7.8%,单月增速环比回升1.6个百分点。分细项来看,土地投资仍是支撑投资增速回升主因,9月单月土地成交款同比上升50.6%,相比之下新开工及在建面积持续萎缩,单月新开工同比下滑19.4%,期末在建面积同比增速进一步滑落1.4个百分点至3.2%。尽管四季度投资基数较低,但考虑近期政策密集出台,土地市场热度有望回落,新开工及在建面积亦难有起色,将制约后续投资表现。

单月新开工增速首次转负,土地市场高景气延续:1-9月新开工同比增长6.8%,增速较上月回落5.4个百分点,其中9月单月新开工由于高基数同比下降19.4%,为年内首次同比负增长。尽管四季度新开工基数有所回落,但考虑政策收紧及后续销量增速回落,预计新开工增速亦将持续回落。1-9月房企土地购置面积同比下降6.1%,降幅较前8月缩小2.4个百分点,累计土地成交价款5569亿,同比增长13.3%,增速提高5.4个百分点。两者增速差进一步扩大至19.4个百分点,表明核心一二线城市土地竞争依旧激烈,地价频频抬升。考虑核心城市地价已处高位,预计后续收购兼并等拿地方式将逐步增加。

金九成色十足,难改年末增速回落:1-9月全国商品房销售面积10.5亿平米,同比增长26.9%,增速回升1.4个百分点;商品房销售额8.02万亿元,同比增长41.3%,增速回升2.6个百分点。其中9月单月销售面积及销售额同比增长34.0%和56.1%,较8月提升14.2个和24.3个百分点。考虑到四季度较高基数叠加需求透支、多城市政策收紧,单月增速回升难改四季度增速回落趋势。前9月商品房销售均价7625元/平米,环比小幅上涨0.09%,较2015年全年均价上涨12.3%。

资金面宽松依旧,定金及预收款维持较高增速:受益销量高增长,前9月个人按揭贷款同比增长51.4%,增速小幅回落0.8个百分点。定金及预收款同比增长31.5%,增速回升1.8个百分点,均维持较高增速。房企整体到位资金10.5万亿,同比增长15.5%。整体来看,销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开,行业资金面宽松依旧。

投资建议:政策收紧及基本面下行背景下,板块短期难有整体性机会。建议关注:1)近期国华人寿再度增持天宸股份,年底举牌行情无法证伪的背景下,投资者可适度布局高股息率低PB的险资概念股首开、金融街、金地等个股;2)考虑恒大入主深深房,可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会,相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等;3)定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲;4)资源型个股招商、城建、福星及具备安全边际且业绩爆发的转型股宋都、广宇、世联等。

风险提示:基本面大幅恶化的风险。