房地产行业国庆21城收紧楼市政策专题研究:政策逆转背景、影响及前瞻深度分析

9月初起,我们多次在日报、周报及月报中提示政策调控风险,今年9.30至今21个城市先后重启调控政策。报告从政策逆转的背景、影响及前瞻进行深度分析。

投资要点:

因热点城市房价地价在短期内轮番过快上涨,带来不稳定预期,不利于经济社会政治的稳定安全与发展。自14年9.30政策放松以来,两年后中央与地方携手重启新一轮重量级调控。不同于年初个别城市以地方主导的小幅调控,本次调控得到包括住建部和央行等多方的支持。短短10天内21城密集出台政策以尽快遏制房价过快上涨以及防范房价失控风险为目标,以期实现房价月环比不增长并逐步回归到合理区间。

本次调控总原则是,区别对待房地产去库存问题,一城一策,一二线城市防泡沫,三四线城市结合城镇化进行。控制一线、稳定二线,搞活三四线。一二三线城市分城施策。抑投机、引导资金投向实体经济,实现经济社会政治稳定,并保持竞争力。

主要调控措施:1、通过“限购、限贷”提高门槛遏制无序购房,对遏制过度投资投机效果最直接有效,重点调控16个热点城市和有过热苗头的二线及准二线城市。如北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州以及珠海、中山、东莞、惠州、佛山、南昌等等。2、增加土地和新房供应,打击捂盘惜售行为。严查资金来源,提高土地招拍挂自有保证金门槛,遏制“地王”诞生进一步推升房价。同时加大新房及保障性住房的供应及上市,加大热点城市土地供应,总量不少于去年,深圳购地保证金自有资金提高至50%,国有房企拿地等行为也被列入管控范围。3、打击和遏制各种资金违规进入房市。如,深圳禁止土地购置资金来源于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。金融监管机构严查企业和个人购房资金来源,税务部门严查偷税漏税行为。4、整顿规范开发商捂盘惜售以及中介机构违规等行为,遏制热点事件发生。5、加大舆论引导力度。对造谣坚决打击,对夸大事实的错误言论及时澄清,管控好舆论引导。

前瞻:从历次房价进入高位后的新一轮重量级的调控政策后,市场预期往往出现逆转,观望情绪增加、成交量极速下滑、停滞一段时间后出现房价调整。调控效果与执行力度、信贷利率变化、市场预期是否扭转密切相关。若严格有效执行,部分城市可能出现2年左右的整固调整。前几轮的调整都得到恢复,本次调控的城市均分布于5大城市群,城市群的发展将加剧城市吸引力分化和企业优胜劣汰,5大城市群及其城市和企业将愈发获得好的发展(参看我们有关城市群的深度报告)。本轮调控是首次出现在经济下行周期,叠加美联储加息、全球流动性收紧预期以及我国信贷规模紧缩可能,调控也以尽快遏制房价过快上涨为目标,整体力度弱于上轮,手段多样精准,个别城市力度空前,预计能实现房价月环比不增长,并逐步回归到较合理区间。如果效果不明显,仍有政策储备。根据近3月房价月环比涨幅判断,大概率可能跟进调控的城市有廊坊、中山、杭州、石家庄、芜湖,另外常州、赣州、长沙、常熟等也可能跟进。16Q4成交量将明显下降,但全年仍有两位数增长;2017年将量缩价稳,而调整周期不排除超越2012年的15个月。

中国住房已经过度金融化而偏离了其最基本的“居住”属性,引导资金流向实体,防止房地产的泡沫化,根本是住房和土地制度的改革。下一步政府将在土地制度改革上有所为,努力使住房回归“居住”属性。热点城市一方面打击和遏制各种资金违规进入房市,包括资金脱离实业炒房、违规配资等;另一方面,增加供给、规范市场和舆论引导,逆转房价永远上涨的预期。房价与银根联系更为紧密,收紧银根控制房价将更为有效,但也应防范矫枉过正以及国际流动性紧缩导致国内风险偏好下降房价难以为继的风险。

9月份,我们多次提示政策风险,验证了我们的判断。展望4季度,多城市重量级调控利空行业基本面,对行业和板块均有较大的抑制作用,整体投资建议审慎。鉴于5大城市群发展乐观,热点城市楼市需求将外溢到周边3、4线卫星城,有利于该区域布局的公司,如华夏幸福、金科。长期来看我们如下观点仍未变:行业的发展机会是区域性和结构性肌会中集于核心城市及其周边城市群中具备优质资源或者资源获取能力强的,或者具备可持续发展模式的企业,行业调整中将强者恒强,有“资源”+有“前景”的公司未来持续发展难以受影响。如华夏幸福、招商蛇口、陆家嘴、城建、泛海、金融街、天健、华发、世茂、首开、保利、新城、上实、嘉宝、京投。

风险提示:预期转变销售量和价下行超预期,经济增速下行影响总需求。