地产行业动态跟踪报告:政策调控加码,楼市降温在即

事项:9月30日至10月8日,北京、深圳、上海等20个城市相继出台包括限贷限购等楼市收紧政策。

平安观点:

多地出台楼市新政,符合近期中央意图。7月末国务院常务会议提出抑制资产泡沫,但8、9月全国百城房价环比仍上涨2.17%和2.83%,延续快速上涨势头。在此背景下,9月30日至10月8日,包括北京、深圳在内的20个城市密集出台限购、限贷等楼市紧缩政策,符合中央抑制资产泡沫的意图。

政策力度整体弱于上一轮调控周期,因城施策仍是主方针。尽管多城市密集出台相关调控政策,但无论限购范围(上一轮为46城市)还是限购力度(部分城市外地人仍可购买一套)整体上仍弱于上一轮调控周期,反映出中央一线城市防泡沫、二线城市稳市场、三四线去库存,因城施策的整体方针。目前沈阳、大连等城市去化月数仍超过20个月,预计后续仍将以去库存为主,同时不排除其它房价过快上涨城市政策加码或加入调控大军行列。

短期缩量调整、地产投资或延续低迷。本轮调控涉及的20个城市1-8月成交占全国销售面积的26.1%,占销售额的比重更是高达44.2%。限购限贷叠加高基数、需求透支,预计市场短期将趋于观望,成交量将缩量调整。考虑开发商大多已超额完成全年销售目标,加上整体资金状况良好,开发商短期并无降价促销动力,四季度或难看到房价大幅调整。

从历史来看,房价调整亦滞后于成交量。从投资角度来看,不同于上一轮周期,2015年以来投资及新开工增速持续低迷,2016年1-8月房地产投资增速仅5.4%。本次多城市密集调控出台后,预计短期开发商无论是新开工还是拿地热情均将趋于谨慎,后续投资增速仍难见起色。

低利率环境叠加供给端收缩,本轮调整幅度或弱于上一轮。2010-2011年为对冲金融危机释放的过多流动性,央行先后5次上调存贷款基准利率,累计上调幅度达到1.25个百分点。相比2011年利率高点,本轮调控前央行先后8次降息(含2012年两次),累计下调2.21个百分点。

除利率环境外,不同于2010年土地购置面积大增,2014-2016年全国土地购置面积持续三年同比下滑,土地购置面积下滑意味未来更少的供应量,因此供需关系亦好于上一轮调控周期。低利率环境叠加供给端收缩,本轮调整幅度或弱于上一轮。

限购限贷仅是延缓需求,中长期走势因城而异。中长期来看,限购限贷等行政手段仅是延缓需求释放,各个城市中长期楼市走势仍跟当地产业及人口结构、经济基础及收入水平、土地供应量等相关。从上一轮限购放开的城市后续量价走势来看,厦门、南京、苏州等城市房价创出新高,去化月数持续走低,相比之下沈阳、大连等东北城市由于人口持续流出,去化月数仍高达20个月。

投资建议:短期受调控加码及后续基本面下行的担忧,板块或面临调整压力,但考虑板块低估值低仓位,预计调整幅度相对有限。投资者可逢低布局高股息率低PB的首开、金融街、金地等个股。同时考虑恒大入主深深房,短期可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会,相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宍远、京能置业等。其他个股方面,持续关注:1)拥有独特资源禀赋、折价高的招商蛇口、中洲等;2)具备安全边际的转型个股广宇、宋都等;3)央企改革标的南国、华侨城等;4)员工持股倒挂或股权激励解禁的泰禾、皇廷、新湖中宝等。

风险提示:基本面大幅恶化的风险。