房地产市场系列报告之一:以史为鉴,从国际经验看房价疯涨

投资要点:

房价疯涨,对宏观经济影响重大:房价备受各方关注,主要在于其对各个经济主体影响重大。房子是居民部门最重要的财富;房地产是政府部门重要的财政来源;因其产业链较长,房地产对其他产业尤其是周期性产生重要影响;房地产对银行的重要性不仅体现在直接贷款比重高,还体现在以房地产为抵押物的贷款上。鉴于房地产对经济社会影响的广泛性,我们有必要对房价影响因素作更深入分析。

主要国家房价史:

美国:长期房价仅略跑赢通胀。美国房市有过三段牛市:第一次发生在1942-1955年期间,主要由于二战带来的繁荣和人口的快速增长;第二段发生在上世纪70-80年代,主要由通胀驱动;第三阶段则出现在上世纪90年代末到2008年金融危机之前,其核心或主要由流动性推升。

日本:房价和股价的走势事实上是日本经济的一面镜子。日本房价在1991年前主要经历四波较快的上升行情,1985年广场协议之后日本经济持续低迷20多年,房地产和股市也持续回落,房地产价格只有当时三分之一。

香港:香港房价走势与香港经济和物价走势一致,但房价的波动要大于前两者,房价走势与股市走势也较吻合。近年来房价涨幅远超股市或许是由于房价的过度上涨所造成,但从租售比看香港当前房价并不存在明显泡沫。

欧洲:我们可以将欧洲半个世纪的房价走势大致分为三个阶段。总体上房价的增长幅度与经济总量保持一致。具体分阶段来讲,受1990年政治经济波动造成的房地产价格滑坡在人口增长和流动性宽松的双重作用下成功回到上涨区间。2008年金融危机以及之后的欧债危机再次将欧洲大部分国家的房地产市场拖入下行轨道,通过流动性来拉升房价的效果显然不及上一轮显著,人口的增长由于刚性需求仍有一定作用。除此之外,汇率贬值、政治局势稳定等因素吸引境外投资者,加之部分国家城市存在供给不足的情况,成为支撑房价的又一力量。

国际经验对中国的启示:房价上涨逻辑在中国同样成立,从长周期看城镇化和收入提升是近10多年来房价上涨的最大动力。但从短周期看,年份之间有涨有跌,经济因素和流动性或是影响房价的主要因素,因房地产的资金密集和利率敏感属性,每一轮货币宽松均带来房价的上行。这轮房价的上涨同样源于2012年底开始的货币宽松潮,当前的房价涨幅已远超同期CPI涨幅,已现一定泡沫特征。从全球主要城市房价对比看,深圳、北京、上海等地房价收入比均位居全球前列,租金回报率也相对较低。

风险提示:中国经济下行风险