首开股份:险资偏爱、价格有底、未来有看点

首开股份作为北京龙头国资房企,拥有456万平米北京未结算资源,同时公司在北京国资房企整合中整合优势突出,造就京内非市场化拿地优势, 中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的优势,将获得更可持续的发展。从中短期而言,一方面,安邦6月通过定增持股4.58%,鉴于首开16-17年4.9%的股息率、董事会结构友好、后续存国改预期等优势, 预计安邦继续增持概率较大,并且安邦定增成本11.85元/股也构成较强的价格支撑;另一方面,公司今年销售表现远超行业,预计全年销售超625亿元,同比增长95%,前8月销售均价同比增长50%,而销售量价大增将预示着后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现等利好因素。鉴于销售超预期,我们分别将公司16-18年每股收益预期小幅向上调整为0.87、1.12和1.67元,目前NAV 折价28%,维持目标价16.85元,重申买入评级。

支撑评级的要点。

短期逻辑:安邦后续或继续增持,定增成本11.85元构成强价格支撑。6月安邦大比例认购公司定增,成为第二大股东,持股4.58%,并锁定一年。鉴于首开16-17年4.9%的股息率(6月承诺16-17年每股分红0.6元)、董事会结构友好(公司章程规定9人,目前在任6名,调整空间较大)、后续存国改预期(预计京内国企房企整合和激励措施推出) 等优势,预计安邦继续增持概率较大。另外,安邦定增成本11.85元/ 股也构成较强的价格支撑,而目前现价12.19元/股仅较之溢价2.8%, 并年底前险资维护股价逻辑也同样适用,强化价格支撑。

中期逻辑:销售望翻番,预示后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现。前8月销售481亿元,同比增长174%,销售均价22,444元/平米,同比增长50%,预计全年超625亿元,同比增长95%。而销售量价大增预示着:1)预计公司16-18年三年业绩复合增速超27%(VS12-15年的9%), 目前预收款已锁定16-18年收入的100%、100%和15%;2)公司09年开始曾推出过两轮现金激励,而16年的销售量价大增为筹谋激励方案提供了较好的基础;3)6月承诺16-17年每股分红0.6元的分红方案,而16年销量大增将也确保最终该承诺兑现,增强对险资的吸引力。

长期逻辑:京国资房企中整合优势突出,造就京内非市场化拿地优势。14年中,北京国资委曾讨论过北京国资委下属14家房地产企业的横向整合问题,在目前国家倡导国企改革的大背景下,预计后续北京国资房企的整合将是一个大趋势。而首开股份在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面都是遥遥领先于其他家国资房企,整合龙头优势尤其明显。若首开最终成为北京国资整合平台,或将造就其强大的京内非市场化拿地能力,将获得更可持续的发展。

评级面临的主要风险。

房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。

估值。

鉴于销售超预期,我们分别将公司16-18年每股收益预期小幅向上调整为0.87、1.12和1.67元,目前NAV 折价28%,维持目标价16.85元,重申买入评级。