策略专题报告:七十四张图阐述美日港台地产发展史

我国大陆市场房价,尤其是一线城市房价,于2016年出现了较大幅度的上涨,市场对于未来房价走势出现了不同的声音。为了能够更好地研究未来房价走势,以及不同经济体的房地产与股票市场走势,我们对比了四个市场:美国、日本、中国香港、中国台湾。

对比美国、日本、中国香港、中国台湾四个市场的房地产变化,我们找到一些关于房地产价格波动的共性。

在城市化率提升、城市人口大幅增加之时,房地产价格呈现上行趋势,此时主要是基于房地产的消费属性,以及阶段性的供需不平衡。此时价格上涨的速度一般比较快,反映出需求的急剧增加。

房地产的消费属性,还体现在其价格在某一段时间会与CPI紧密的联系在一起。例如日本和中国台湾,两次石油危机带来的输入性通胀,导致房价上涨。

而房地产泡沫的产生,更多的是基于其金融属性,与资产投资市场关系更大。

我们在日本、中国台湾市场都看到由于贸易顺差和货币升值,带来国内流动性宽松,日本更是基于国内经济状况考虑,降低利率进一步刺激货币供给。资本市场宽松带来的流动性涌入房地产市场和股市,由此导致资产价格泡沫。但随着房地产泡沫对经济的扭曲,各市场监管层都开始使用紧缩的政策,刺破泡沫。

但由于金融机制和经济发展潜力的差异,日本房地产市场从高位持续回落,而中国台湾房地产市场高位震荡,经过多年的盘整之后,在21世纪再次进入上行通道。

反观美国和中国香港的房地产市场,二者都伴随金融危机。不同的是美国金融危机的来源便是房地产市场,而香港市场的房价去泡沫过程叠加了东南亚金融危机,价格回调幅度巨大。

在资产证券化的大力发展之下,美国房地产市场与金融市场的链接更强。伴随着美联储连续的加息,导致购房居民还贷能力下降,但断供的大规模爆发源于房价的下跌。次级贷款的大规模发放,为房地产市场埋下隐患。随着房价由涨转跌,引发次贷危机。

中国香港1997年之后经历的东南亚金融危机,房地产市场也出现了较大幅度的调整。此前由于政治环境、货币政策、市场格局带来的泡沫在此过程中被刺破。房价长期下行,直至2003年才触底回升。

总体来看,房地产市场兼具商品的消费属性和金融的投资属性。消费属性带来的价格增长较为坚实,难以被市场击穿。而投资属性带来的价格泡沫,会随着市场的流动性、内外部的金融冲击而破灭。

我们看到日本的房地产价格离高点越来越远,但其他市场虽然经过了阶段性的回调,但依然能保持健康向上发展。我们认为,其背后最重要的基本面是经济发展。

我们通过对比不同市场的GDP增速,可以看到其增速与各地房地产市场价格、股市价格长期增速保持一致,经济增长是市场资产价格增长的重要解释因素。