物流行业:物流地产价值透视,内外资玩家竞逐跑道

本文将就中国物流地产行业的价值链角度进行剖析,首先阐明行业的价值链条、核心要素,本部分将辅以海外物流地产巨头作为案例详细说明,同时本篇报告的后半部分将对国内物流地产行业的未来供需与产业格局进行判断,并梳理国内资本市场投资标的,以期对物流地产全行业有一个全面、完整的描述。

物流地产属工业地产范畴,核心关注价值链条。物流地产的载体包括物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等,其价值链核心在于拿地、运营与资金回流环节。1)土地供应规范,一线城市短缺:国家关于工业仓储用地政策已较规范,一手市场需经招拍挂获取土地;一线城市供给短缺造成了一线周边二线城市的土地溢出;2)运营收入稳定:长约带来的租金收入和可能有的管理费;3)金融属性较强:海外地产商非常善于使用私募地产基金以提升杠杆并加快资金回流。

一超多强外资领先,内资民资迎头赶上。从中国的物流地产行业份额上看,外资迄今依旧占据行业前三,其中普洛斯以超过55%的市场占有率遥遥领先。动态观察内资民营企业近两年有上升势头,根据戴德梁行数据,截止2015年底宝湾、宇培与易商分列行业3、4与6位。

未来物流地产行业竞争将趋于激烈。需求面看,未来的物流地产行业需求仍然来自电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级的需求,尚未见到新的强势拉动力量;而从供给方面,由于地方工业/仓储用地的供应有限,土地开发商将从一手招拍挂市场转而向二级土地市场,从而推高成本。我们认为未来行业竞争激烈程度将会加剧,主要的竞争资源在于土地与客户。

观察指标:选址成本为基础,运营能力成关键。对于单个物流地产项目或开发商,需要在匹配区位经济发展趋势的前提下确定选址并关注成本,同时落定合同、出租率和IT 能力等软实力也逐渐成为关键。

资本市场标的数量超出预期:在15年普洛斯进驻中储、16年东百集团广东购地、南山控股吸收宝湾物流等事项完成之后,A 股市场上的物流地产标的数量其实已经超出了我们先前的预期,另有港股上市的宇培。A 股暂时未有纯正的物流地产标的,多为转型或拓展标的,而这些公司的原先主业或涉及商住地产、传统仓储,或是与土地资产关联紧密的百货零售,均属于天然的业务延伸。

投资建议:物流地产的核心竞争力在于土地资金成本、产品形态、运营管理。中长期来看,产业利好在于国内网购渗透率额和居民消费升级对于偏高端的消费类仓库的需求,而土地成本居高不下和大量中低端仓库充斥市场形成的恶性竞争会对产业形成一定冲击;此外,经济下行阶段,货主对仓储费用日趋敏感也似乎不容忽视的因素;中长期看,物流地产商单纯依靠中国经济增长、土地和人工红利来大幅盈利的时代已难以维持,所以除了产业大逻辑、仓库形态和区位经济的匹配度等宏观因素外,我们建议主要观测指标包括:仓库成本、已落定合同、仓储网络布局规划、管理运营团队、资金成本、仓库系统IT 开发和实施能力等,其中管理运营团队、IT 解决方案等“软实力”对客户供应链的优化作用会日趋明显,这一点在跨境电商物流领域尤为明显,必将成为未来电商甄选合作方的主要指标,可关注标的包括:中储股份、东百集团、南山控股。

风险提示:土地出让政策突然不利;宏观经济超预期下滑;网购增长低于预期