宏观策略特刊:投资随笔,思考一线城市地产时需要注意的八个细节

一线城市的住宅地产市场,无疑已经成为当下讨论的焦点。

对于这样一个已经上涨十几年的市场,笔者不敢对它下一个武断的结论,说短期的价格走势一定会怎样怎样,因为谁都不会知道市场的情绪力量有多么强大。

但是在这里,笔者试图分析一些可能影响一线城市地产市场的关键点,以便读者在思考一线城市地产市场未来的走势时,可以多一些分析的素材和思路。

房租和房价之间的差距:n无论如何看好一线市场地产市场,我们无法绕开的一个问题是,这些住宅的租金回报率越来越低。

原因很简单,房租的上涨,无法赶上房价的上涨。

由于租房市场的高商品、低投资品属性,因此房租比房价更好的反映了市场的平均需求。所以,正如盈利和净资产回报率决定了股票长期的价格中枢一样,房租也是房价长期波动的中心轨迹。

而这两者的背离,并不是一个好的现象。

相当于收入而言,地产价格已经太贵:n与房租类似,人均收入/房价也是一个衡量地产价格是否失衡的指标。不幸的是,这个指标现在也在房价的上涨下逐渐缩小。

割裂的泡沫:n就房价的高低而论,一线与其它城市之间存在巨大差异,特别是以人均收入/房价衡量的数据更是如此。

这种割裂导致现在看似火热的中国地产市场,实际上是被割裂成两块的市场。一边是人口在1到2亿的一线城市,一边是人口在数亿的二三四线城市。这或许意味着,一线城市地产价格如果下行,对中国经济的冲击可能没有高房价本身看起来的那么恐怖。

人口和城市化与地产价格之间并非直线影响关系:n与流行的观点不同,人口和城市化进程并非直接左右房价的因素,两者之间的关系其实比流行观点分析的更长远、更不直接。

比如说,目前我们能看到一线城市和二三四线城市之间的人口扩张比例有那么大的差距吗?武汉的人口流入速度慢于上海吗?n实际上,2015年武汉的总人口同比上升了2.6%,上海则下降了0.4%,但前者的地产价格表现却远逊于后者。

而日本地产泡沫在1989年破裂,当年的日本人口增长也并没有什么变化。

经济发展是地产市场稳定的重要保障:n从日本和美国的地产历史我们可以看到,经济发展、而非简单的人口增加,才是地产价格更重要的保障。也就是说,在中期(5年左右),经济是否发展,比人口是否流入更能解释一个地区的地产价格情况。

就目前来看,中国经济持续保持发展状态的概率仍然较高,毕竟我们现在的人均GDP仍然很低。当然,这并不是说地产价格就一定能保持坚挺,只是更好的经济必然会给地产市场以正向的帮助,但这种帮助是否能取得决定性的作用,仍需要考量。