招商蛇口:坐拥前海核心资源,未来高成长可期

投资要点

事项:公司公布2016年中报,上半年公司实现营业收入212.5亿元,同比增长11.3%;归属上市公司股东净利润38.3亿元,同比增长113.3%,相比于去年同期备考口径增长34.5%,实现EPS0.48元/股,符合预期。

平安观点:

业绩表现亮举,完成业绩承诺概率高。公司上半年实现营入212.5亿元,同比增长11.3%;净利润38.3亿元,相比于去年同期备考口径增长34.5%。

业绩大幅增长主要因上半年完成蛇口“南海意库梦工厂”的整体销售,实现收益约12亿元(扣税后约9亿)。公司重组承诺2016-2017年扣非净利润分别为85.9亿(+36.1%)和103亿(+20%),鉴于公司大部分项目在下半年结算,全年完成业绩承诺概率较大。

成交大幅增长,土地储备优质。公司上半年实现商品房销售面积195万平米,同比增长30%;销售额308亿元,同比增长59%,已完成全年650亿元销售目标的47.4%。公司遵循“城市深耕”的策略,上半年在苏州、北京、南京等主要城市获取10宗优质项目,扩充项目资源226万平米,总地价237亿元,平均楼面地价10487元/平米,其中权益地价153亿元,为同期销售额的49.7%。相比竞争对手频频高价抢地,公司在合并之后,拥有前海片区、蛇口片区、太子湾片区等核心资源禀赋,将助力未来业绩高增长及毛利率抬升。

前海土地权属落地,未来高成长可期。公司近期与关联方成立招商前海投资,公司持股82.5%,未来招商前海投资将作为出资主体,与前海管理局指定出资方共同组建合资公司推进自贸区建设,双方各占50%股权,共同开发前海2.9平方公里的土地,相当招商蛇口将拥有合资公司41.25%股权。公司中报中明确表示正以公司利益最大化为原则就合作细节和路径与相关方在紧张有序地谈判。本次合作的2.9平方公里,计容建面约505万平米,主要为商住办公用途(按整个前海规划,住宅占10%,办公酒店商业占80%,公共配套占10%),按目前前海8万/平米的均价,整体价值在4000亿以上,未来仍有望进一步升值。随着合资公司的成立和前海片区的开发,预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。

邮轮业务年底起航,园区开发毛利率大幅提升。期内园区开发与运营业务实现收入41.0亿,同时得益于蛇口等片区资产价值的提升,及土地确权收益的实现,园区开发与运营板块的毛利率57.1%,同比大幅上升22.58个百分点。公司建设运营的蛇口网谷成为国务院首批“双创”示范基地,“网谷”“意库”等主题园区的拓展有序推进,未来将持续分享深圳发展红利。邮轮板块方面,期内公司与亐顶香港签署战略合作协议,确定星邮轮的“处女星”号将于2016年11月13日开始以蛇口太子湾为母港开展运营,同时“太子湾邮轮发展实验区”获国家旅游办公室批准设立,实验区的确立有助于公司在邮轮产业发展中享受政策红利。

维持“强烈推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS 分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为14.6倍和12倍。随着前海土地权属落地,后续前海建设开发有望逐步提速,未来3-5年有望重回高增长轨道。同时公司太子湾油轮母港有望在年底开业,新业务拓展亦值得期待。公司NAV24.2元,目前股价折价34%,且低于员工持股价32%,安全边际突出,坐拥前海片区优质资源,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:前海开发进度不及预期;业绩不及预期。