金融街:销售同比大增110%,优质资产配置价值显著

支撑评级的要点

销售额同增110%,开发结转收入同增24%。公司1-6月实现销售签约额131.7亿元,同比增长110%;其中,商务和住宅分别实现销售签约额55.6亿元和76.1亿元,分别占比42%和58%。公司1-6月房产开发业务实现营业收入52.5亿元,同比增长24.0%,主要由于市场销售回暖,其中北京地区收入同比大幅增长81%,占比总收入仍高达70%,天津和重庆等京外地区收入同比下降;由于境内项目利润率较高,开发业务实现毛利率35.21%,同比上升14.33个百分点。公司目前在建面积为291万平方米,1-6月实现竣工面积为26.4万平方米。

经营性收入同增54%,未确认公允价值收益。公司物业租赁业务实现营业收入5.9亿元,同比增长53.7%,主要原因是写字楼租赁面积较去年同期增加,租金价格和出租率持续提升,公司酒店业务板块实现营业收入3.0亿元,同比增长18.9%;实现息税前利润5.2亿元,同比增长69%,再创新高。此外,公司上半年无新竣工计入投资性房地产的项目产生公允价值变动收益,去年同期公司金融街中心改扩建项目竣工计入投资性房地产,产生公允价值变动收益11.75亿元(税前)计入营业利润,导致增收时净利出现润同比下滑。

开发投资多元化拿地,自持物业聚焦一线。2016年下半年,公司面对一线城市和区域中心城市土地市场价格高涨的局面,将采取“积极关注、重点参与、理性定价”的投资策略,多管齐下寻找项目供应渠道,积极开展兼并收购等项目获取方式,上半年成功布局重庆和广州;自持业务方面,公司计划适当增持北京、上海等核心城市核心区域的优质物业,持续优化自持物业结构。在创新业务层面,公司将积极关注旅游地产和O2O服务。

评级面临的主要风险

毛利率下降过快、销售去化速度不达预期。

估值

我们给予公司2016-2018年的每股收益预测分别为0.86元、0.93元和1.02元,目标价由10.36元上调至16.00元,评级由谨慎买入上调至买入。