房地产行业深度:城市化下半场,房地产模式转变与价值重构

城市化上半场 跑马圈地落幕 地产预期逆转

1、从1998 年住房货币化改革算起,中国房地产已走过18 年。一部发展史全景体现了房地产从拉动实业到挤出实业,从促进消费到挤出消费,从经济引擎到资金黑洞,从“广厦千万间,寒士俱欢颜”到“恨不生逢时,何处把身藏”的全过程。

2、房地产同时具备实体产品和金融资产的混合属性,随着行业从成长到成熟,供需总量平衡与结构性失衡并存,混合属性比重偏移,在货币泛滥和缺乏安全投资途径的情况下,热点城市房产成为逐利和避险的金融工具。

3、城市化上半场,伴随着暴风骤雨般的城市建设和人口向城市持续涌入,地产股在制造业为模板的价值评价体系中,拼规模拼周转率拼利润率,一时风光无限;时至今日山雨欲来,整体预期全面逆转,规模见顶结构分化,城乡双向流动通道开启, 行业洗牌集中加速,房企广积粮高筑墙去库存缓开工,手握现金东张西望;居民杠杆高企,房贷收入比已达0.46,房贷占GDP 比重预计2016 将超25%。

城市化下半场 精工细作开启 行业模式转变

1、从“贪大”到“做强”,从土地粗放利用转向精细化利用,从注重城市分级转向为注重区域增长极;要素聚集,大都市圈预期明确,高铁时代全面开启;开发边界划定,建设用地来源变更,从“向外向上要面积”到“向内向下要面积”;旧城改造和城市更新将重现城市的不同性格;行业洗牌,新陈代谢,专业分化,新三股力量合纵连横,城市运营商出现;金融地产全面渗透,证券化提速。

2、房地产模式全面转变,从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房” 向“资产整合优化运营”转变,从衡量规模周转利润率的简单价值模式向复杂结构化金融体系搭建及金融产品开发转变,从注重销售收入到注重持续现金流入转变。

根据模式转变,梳理新价值主线及典型标的公司

1、精准布局,储备丰富,重点关注核心城市地下空间存量。

2、投资性房产及固定资产(园区类)现金流稳定性及提升预期。

3、大都市圈核心升级扩容,工业用地“二转三”以及外围房产价值提升。

4、资产评估立法,关注公允价值代替成本法产生的溢价可能。

5、专业能力和资源整合能力出众的资管型独角兽公司,通过输出经验、专业、服务, 充分利用有限合伙模式盈利。

6、金融地产融合度,资金支持力度及运用效率。

风险提示

1、美联储加息导致资本外流加剧;

2、外企撤离导致办公楼及工业园区租赁量下滑,租金下滑;

3、房地产市场出现整体性系统风险。