房地产行业2016年中期投资策略:政策思路转变,行业归于平淡

投资要点

盈利能力下降,资金充裕。房地产行业的盈利能力持续下降,各项指标下滑趋势明显。2015年度,销售净利率为9.78%,较上年同期回落了2.07个百分点,连续6年回落,创2007年以来新低;2016年1季度销售净利率为8.43%,较上年同期回落了4.25个百分点。虽然房地产板块的资产负债率处于高位,但资金充裕,且筹资能力较强。

多项指标增速回落。除了土地购置降幅收窄之外,2016年5月,房地产其余各项指标增速均出现回落。除房地产开发投资累计同比增速仅回落0.2个百分点外,其余指标均回落3个点以上。

持续跑输大盘。2016年以来,上证A股下跌17.30%,申万房地产板块下跌21.17%,跑输大盘3.87个百分点;2016年第1季度,上证A股下跌14.40%,申万房地产板块下跌17.91%,跑输大盘3.51个百分点。估值方面,以2016年6月20日收盘价计算,房地产板块的市盈率为19.42,在28个申万一级行业中排名第六(从低到高排序);市净率为2.42,在28个申万一级行业中排名第十(从低到高排序)。

投资建议:给予行业“同步大市”评级。3月份上海和深圳出台楼市调控政策之后,不仅沪深两地楼市明显降温,整个市场的预期也发生了改变。尤其是热点二线城市楼市收紧的预期日益强烈。在经历了十多年的高速发展之后,无论是从房地产市场整体的供求关系,还是从行业的盈利能力、成长性等指标来看,房地产行业的周期性大拐点已经来临。2015-2016年我们看好地产板块的主要逻辑在于高库存和经济下行压力下的政策宽松,以及由此带来的销售回升。但是,在经历了一线城市房地产市场超预期的火爆,以及二线重点城市的火力接棒之后,政策思路已经发生了转变,原有的政策宽松逻辑已经发生了变化,因此,我们将房地产板块的评级下调为“同步大市”。在个股推荐上,我们建议选择业绩相对确定,经营相对稳健的公司,推荐投资组合:华发股份(600325)、滨江集团(002244)、荣盛发展(002146)

核心观点

从全国层面来看,人民日报权威人士讲话提出楼市要回归“住”的功能定位,不能作为稳增长的工具,并首次提出了“房地产泡沫”;政治局会议首次提出“有序去库存”;国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。一系列的动作表明了高层对于房地产政策思路的转变:从整体去库存到有序去库存,从销售去库存到租赁去库存,房地产政策也从全面宽松走向局部收紧,从短期刺激走向长期发展。

在经历了十多年的高速发展之后,无论是从房地产市场整体的供求关系,还是从行业的盈利能力、成长性等指标来看,房地产行业的周期性大拐点已经来临。在经历了一线城市房地产市场超预期的火爆,以及二线重点城市的火力接棒之后,政策思路已经发生了转变,原有的政策宽松逻辑已经发生了变化,行业将归于平淡。