万科A重组方案点评:引入深圳地铁、拓展“轨道+物业”模式、抢占新一轮城镇化先机

公告:

2016年6月17日晚,万科(000002.CH/人民币24.43; 2202.HK/港币17.52, 买入)发布重组预案,公司计划拟以每股15.88元向深圳地铁集团发行28.72亿元股A 股的方式收购后者持有的前海国际100%股权,交易价格为456.13亿元,主要资产为位于深圳前海和安托山两项目合计181.14万平米。若本次交易完成后,深圳地铁集团将成为万科第一大股东,持股比例为20.65%,原第一大股东宝能系持股将由目前的24.29%下降至19.27%,华润系由15.31%下降至12.15%。本次交易不涉及重大资产重组,不构成借壳上市,并且后续仍需第二次董事会和股东大会审议。公司股票暂不复牌。

点评:

发行股份引入深圳地铁,绑定利益共谋“轨道+物业”新机遇。若方案成功,公司通过发股引入深圳地铁将成为公司第一大股东,利益牢固绑定,双方共谋“轨道+物业”新机遇,而后者目前在深圳运营158公里地铁线路(目前深圳178公里)、对应约450万平米物业(本次注入181万方),后续深圳地铁计划扩容至1,000公里,预计深圳后续将有2,300万平米轨道物业增量,有望为公司在目前和将来补充深圳优质土储。

城镇化进入城市圈阶段,轨交的轴向发展是城市圈核心方向。目前我国城市化率已达到56%,已进入城镇化第二阶段(城镇化率处于50-80%),即城市圈的城镇化模式,而非单一城市扩容的城镇化模式,并将以轨道交通将成为城市圈发展主轴,拓展城市边界,容纳更多城市化人口,由此产生更多房地产需求,这符合目前房地产行业进入总量需求顶部、区域分化加剧的观点,而以轨交为核心的城市圈将成为未来需求增量的核心区域。

联合深圳地铁、中轨控股,打造“轨道+物业”铁三角组合。6月12日,万科联合地铁集团与重庆城市交通、东莞实业投资、中轨控股集团(类似地铁产业基金)等单位建立战略合作,共同探索城市轨道建设PPP 新模式。其中,万科与深圳地铁、中轨控股在“轨道+物业”的合作将在地产开发、地铁资源和产业基金等三方面优势互补、强强联手。

深圳地铁的“轨道+物业”具有产业链优势以及全国扩张可能。通过地铁建设、地铁运营和地铁上盖开发,深圳地铁拥有丰富的地铁沿线项目,位于前海、福田、龙华等核心区域,并成为国内第一个、可能唯一被认可的实施“轨道+物业”开发运营模式的企业;通过和重庆、东莞和非洲埃塞俄比亚等地区的合作,深圳地铁也将成为第一个将轨道交通运营管理经验输出本市以外、甚至国际市场的轨道交通开发运营商。

本次收购标的土地位置优、地价低,未来盈利贡献可观。本次收购标的资产主要为前海枢纽项目(位于前海自贸区,规划5条地铁交汇)和安托山项目(位于香蜜湖和华侨城豪宅片区之间),周边住宅价格9-11万元/平米,而收购楼面价折合2.6万元/平米和3.8万元/平米,相对于近期深圳如光明和龙华土地招拍挂地价已经高达2.8万元/平米和5.7万元/平米,本次收购项目地价低,具有足够盈利保障,预计未来盈利贡献可观,未来按照12万元/平米估算,预计至2027年上述两个项目合计可贡献554亿元利润。

探索“轨道+物业”新机遇,维持万科A 股、H 股买入评级。万科本次通过发行股份引入深圳地铁、并收购后者位于深圳两核心地块,一方面通过股权与深圳地铁绑定利益,双方优势互补,共谋“轨道+物业”新机遇,在我国房地产后续的白银十年中,有望通过“轨道+物业”模式抢占城市圈带动的新一轮城镇化需求,另一方面,本次方案给予公司低于市场价购入深圳优质地块,后续借助深圳地铁在深圳地块扩容中获得轨道物业的优势,以及甚至后者在深圳以外的轨道物业资源,大幅解决目前万科在一二线核心城市的拿地问题,更将增强公司未来的盈利能力。此外,虽然本次重组方案在股权争夺之际推出,股东之间的利益纷争难免,而导致后续重组之路并不平坦,但我们认同公司的“轨道+物业”的新战略。我们维持公司2016-17年每股收益预期分别为1.89元和2.04元,维持A 股、H 股买入评级。