房地产行业2016年下半年投资策略:寻找“成长+价值”

研究框架梳理

我们将地产股划分为两类:①以?拿地→开发→销售?为主要盈利模式的传统地产股;②转型地产股。中国房地产业与货币及政策周期共振,形成一个又一个的小周期。在一个完整的小周期里表现为复苏、繁荣、衰退三个阶段,不同阶段对地产股走势产生不同影响。复苏阶段,传统地产股板块超额收益上升、放大;繁荣阶段,传统地产股超额收益下降,跑输大盘大概率,但在繁荣初期,股票投资者风险偏好提升,转型地产股在这一阶段整体上大概率有较好机会;衰退阶段,由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了衰退预期,所以在这一阶段反而难以跑输大盘,不排除有相对收益,但亦难有大行情。

上半年?基本面繁荣、股价疲弱?较好地验证了上述框架的有效性

上半年行业基本面繁荣持续:①销售的增速创本轮小周期新高;②投资及新开工增速反弹;③政策出现?因城施策?分化但总体仍趋松,符合我们此前预期。地产板块股价表现不佳,跑输沪深300,验证了上述框架的有效性。

预计下半年销售热度不如上半年,但调整利于行业更健康发展

我们预计下半年销售热度不如上半年,理由:①政策基调已有所收紧,信贷的宽松程度也有所减弱;②房价上涨对购买力有负面影响;③政策和货币宽松的边际效应会递减;④一线城市楼市已率先出现调整迹象,下半年或向部分二线城市传导。我们认为,若出现调整,对行业的长期发展反而是好事,增强了行业韧性--休息一下,才能走得更远。

板块各项指标均好,在?成长+价值?中寻找超额收益

2015年行业基本面繁荣、资本市场亦融资机会多多,板块公司各项指标均向好:①业绩增长主旋律;②销售再上新台阶;③2016年毛利率有望提升;④降杠杆幅度明显,偿债能力提升。我们判断下半年地产板块的?成长+价值?主线有望获得超额收益,建议寻找同时满足如下三个维度的个股:2016年业绩高增长(按WIND市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性)+较低的净负债率+绝对估值低(PB或P/NAV低)。

建议长期投资者不妨长线布局、守候

地产板块当前整体估值不贵,建议长期投资者不妨选择?成长+价值?品种并长线守候。上述?三维选股法?是我们下半年重点推荐的主线,精选品种有:广宇集团、冠城大通、中南建设、迪马股份、招商蛇口、鲁商置业、厦门国贸、苏宁环球、滨江集团、华夏幸福、保利地产、天健集团。同时,继续维持对皇庭国际、湖北金环、银亿股份、中天城投、格力地产、世荣兆业等的?买入?评级。