宏安地产:IPO点评

公司概览

公司是一家香港物业发展商,由宏安集团分拆上市,专注于发展住宅和商用物业以供销售及投资商用及工业物业以获取资本增值。FY3/20161H物业销售、租金收入、物业管理费分别占营业额的96.9%/3.0%/0.1%。主营业务物业销售中住宅和商用物业分别占收入的77.8%和22.2%。

公司FY3/2014收入同比增长172.5%至13.9亿元人民币,净利润同比增长128.3%至4.3亿港元。FY3/2015收入同比减少11.6%至12.3亿元人民币,净利润同比增长7.6%至4.6亿港元。FY3/20161H收入同比增长5.6%至5.4亿人民币,但是由于收购土地等导致销售成本同比增加59.7%,因此净利润同比下跌44.4%至1.08亿元港元。导致收入变动的主要原因是物业销售板块交付面积和销售均价的变化。FY3/2013、FY3/2014、FY3/2015、FY3/20161H交付物业面积分别为2826平方尺、36150平方尺、40209平方尺和37457平方尺。销售均价分别为7838港元、9727港元、15169港元、10772港元。FY3/2015年销售均价较高的原因是位于西营盘的高端住宅荟臻均价高于公司其他物业。

公司总共拥有4项发展中物业,分别为新界沙田马鞍山恒光街项目/弥敦道575号项目/九龙油塘四山街项目/沙田马锦街项目/沙田大埔公路,四山街项目考虑出售,其他四项分别将于2017年10月-2019年1月竣工。

公司2015年9月底现金为1.03亿港元,短期借款和长期借款则分别有5.2亿港元和16.2亿港元,虽然公司将出售部分物业并预计于2016年3月31日前收回3.25亿港元,上市如按招股价中位数0.92港元来算将募资3.1亿港元,但是总体看负债偏高。

行业状况及前景

香港房地产市场拥有良好刚性需求,而公司物业均处于交通便利地段

受消费需求支持,香港商用物业空置率持续处于较低水平

优势与机遇

公司物业均处于交通便利地段

预计商用物业将受益于香港本地和内地游客带来的消费需求

弱项与风险

公司四个现有发展中项目预期于2017年底、2018年初或2019年初竣工及交付,预计未来两年的销售自建物业所得收益将受影响。

香港房地产市场偏弱。

公司负债较高。

估值

公司招股书没有提供盈利预测。我们假设FY3/2016E上下半年盈利相若,则FY3/2016净利润为2.2亿港元。0.87~0.97港元的招股价对应6-7倍2016E全面摊薄市盈率。按照招股价来计算,公司每股有形资产净值为1.33-1.36港元,招股价对应折让为28.6%~34.5%,我们认为作为中小型地产商来说并不算低,给予IPO专用评级“4”。